Průvodce koupí pozemku a výstavbou - manželé prochází stavbu domu

Průvodce koupí stavebního pozemku a výstavbou

15. 10. 2022
|
Délka čtení: 12 min.

V dnešní době představuje koupě pozemku investici v řádech milionů korun, proto jeho výběr neuspěchejte. Jinak se může stát, že se vám výstavba rodinného domu prodraží nebo vůbec nebude možná. Po zahájení výstavby předcházejte neočekávaným výdajům pomocí pojištění hrubé stavby.

10 tipů, jak vybrat stavební pozemek

Po dlouhém hledání jste konečně narazili na stavební pozemek za rozumnou cenu? Neudělejte unáhlené rozhodnutí a před koupí si důkladně prověřte následující informace.

Výběr lokality

Každý má jinou představu o vysněném bydlení. Chcete být na samotě a nevadí vám, že je nejbližší obchod vzdálený několik kilometrů? Nebo dáváte přednost živějšímu prostředí a potřebujete občanskou vybavenost, školu a školku pro děti či dostupnost MHD? Jak daleko jste ochotni dojíždět do práce?

Lokalitu si vybírejte podle svých potřeb a raději nedělejte kompromisy. Později byste mohli litovat, že jste se nechali strhnout krásným místem, které však nevyhovuje vašemu životnímu stylu.

Tvar, velikost a terén pozemku

Jako nejlepší tvar pozemku se udává čtverec nebo obdélník o dostatečné šířce, ideálně alespoň 15 metrů. Při stavbě totiž musíte dodržovat odstupy minimálně 2 metry od hranic pozemku a 3 metry od veřejných komunikací. Na druhou stranu může atypický tvar pozemku, například trojúhelník, znamenat o desítky procent nižší pořizovací cenu.

Pro běžný rodinný domek stačí velikost pozemku kolem 500 m2. Plánujete-li rozlehlý přízemní bungalov nebo chcete mít na zahradě velký bazén či skleník, vybírejte pozemky o velikosti cca 1000 m2.

Před koupí zvažte také terén. Nejmenší investice vyžaduje rovinatý terén, naopak stavba ve svahu se prodraží. Velkou roli hraje podloží. Problematické je stavět na nesourodém podkladu a násypech, komplikace způsobuje vysoká hladina spodní vody. Průzkum podloží si můžete objednat u geologa.

Průvodce koupí stavebního pozemku a výstavbou - Muži se radí nad plány stavby a pozemku

Kontrola v katastru

Zjistěte si parcelní čísla a nahlédněte do katastru nemovitostí. Zjistíte, kdo je skutečným vlastníkem nemovitosti, ověříte si výměru pozemku a zda nemá právní vady – například věcná břemena, exekuce, zástavní či předkupní práva. Omezení vlastnických práv k nemovitosti by vám do budoucna mohlo bránit ve výstavbě, ale také při schválení hypotéky v bance.

Z katastrální mapy rovněž vyčtete, o jaký typ parcely se jedná. Rozlišují se dva typy:

  • stavební parcela, tj. pozemek evidovaný jako zastavěná plocha a nádvoří,

  • ostatní pozemkové parcely, do nichž náleží více typů pozemků (např. orná půda, chmelnice, vinice, zahrady).


I na ostatních pozemkových parcelách je možné stavět, pokud to povoluje územní a regulační plán. U pozemku, který je vedený jako zemědělská půda a podléhá způsobu ochrany nemovitosti, je navíc potřeba zažádat o vynětí pozemku z půdního fondu. Cena za vyjmutí se odvíjí od bonity půdy a koeficientu třídy ochrany půdy.

Nová hypotéka

Hypotéka snadno a rychle

Pomůžeme vám se sjednáním hypotéky s výhodnou sazbou i podmínkami.

Kontrola územního plánu

Územní plán musí mít každá obec a odvíjí se od něj budoucí výstavba. Územní plán vymezuje, co je stavební pozemek a jaké stavby jsou přípustné v dané lokalitě. Na jeho základě stavební úřad vydává stavební povolení. To je pro vás při koupi pozemku naprosto zásadní. Územní plán najdete online nebo se pro něj vydejte přímo na obecní úřad.

Pozemek musí být označen jako zastavitelná plocha. Zároveň na něj nesmí být vydána stavební uzávěra. V územním plánu se zajímejte také o blízké okolí. Jinak se může stát, že vám za plotem vyroste rychlostní silnice, hlučná továrna nebo skládka.

Pozemek by zároveň neměl být:

  • v chráněném území národního parku,

  • v ochranném pásmu lesa,

  • v ochranném pásmu vysokého napětí,

  • v blízkosti letiště (v tzv. přibližovacím území).


Pozemek by se neměl nacházet ani v záplavové oblasti. I kdyby vám stavební úřad vydal povolení ke stavbě, prodraží se vám pojištění, případně bude nemovitost zcela nepojistitelná.

Domov v bezpečí

Chraňte to, na čem vám záleží

Správně sjednané pojištění majetku vám pokryje náklady na opravu škody. Pomůžeme vám s výběrem i sjednáním nejlepší nabídky pro vás, jednoduše a online.

Vyberte jednu z možností:

Regulativy na typ stavby

Některé obce povolují pouze výstavbu domů, které splňují stanovené požadavky. Ty najdete nejčastěji v územním plánu, případně podrobnějším regulačním plánu. Jedná se například o:

  • procento zastavitelnosti pozemku,

  • maximální počet pater,

  • sklon střechy,

  • použité materiály,

  • barva fasády apod.


Máte-li jasnou představu o tom, jak by měl váš dům vypadat, nebo jste našli zalíbení v atypických stavbách, mohou pro vás tato pravidla představovat velkou překážku. Proto byste se s nimi měli seznámit ještě před koupí pozemku.

Průvodce koupi pozemku a výstavby - Stavbyvedoucí kontroluje výstavbu domu, lešení na domě

Připojení inženýrských sítí

Nachází se přípojky elektřiny, plynu, vody a kanalizace u hranice pozemku? Pak máte vyhráno. Jinak musíte počítat s vybudováním přípojek, což se může prodražit. Prověřte si, kde se sítě nachází a zda se k nim vůbec můžete připojit. Vodovodní a kanalizační sítě mají v některých obcích omezenou kapacitu.

Není-li v obci dostupný veřejný vodovod a kanalizace, zajímejte se o možnosti vybudování studny a likvidaci odpadních vod – tu lze vyřešit domovní čistírnou, případně septikem. V každém případě musíte s těmito položkami počítat v rozpočtu.

Inženýrské sítě ovšem mohou procházet přímo vaším pozemkem, a to představuje problém. Pokud se pod parcelou nachází plynovod nebo nad ní vedou elektrické dráty, nesmíte stavět v ochranném pásmu těchto sítí. Přesnou polohu sítí často neznají ani na stavebním úřadě, a tak je potřeba kontaktovat přímo správce sítí.

Přístup na pozemek

Přístupová cesta by měla být v majetku obce, nebo v rukou majitelů přilehlých nemovitostí. Jestliže přístup vede přes soukromý pozemek, musí k němu existovat věcné břemeno. Jinak hrozí, že vám majitel cesty zamezí v přístupu k domu, kromě toho se jedná o překážku pro získání hypotéky na pozemek. Příjezdová cesta by měla být zpevněná a dostatečně široká pro příjezd hasičů, jinak můžete mít problém se získáním stavebního povolení.

Odpovídající cena pozemku

Jak zjistit běžnou tržní cenu pozemku, abyste neplatili zbytečně moc? Ve větších městech se orientujte podle cenové mapy pozemků, kde uvidíte průměrné i minimální ceny pozemků za metr čtvereční. V ostatních obcích si projděte aktuální inzerci a ceny porovnejte.

Je stavební pozemek na prodej za podezřele nízkou cenu? Buďte na pozoru. Může to značit problémy, které vám výstavbu rodinného domu prodraží nebo dokonce znemožní.

Sousedé

Před koupí pozemku obejděte sousedy. Uděláte tak první krok k dobrým vztahům, koneckonců přímí sousedé vám budou podepisovat stavební záměr. Navíc od nich můžete zjistit cenné informace o pozemku i dění v obci. Pokud jsou sousedé nepříjemní, sotva jste jim zazvonili u dveří, nejspíš s nimi nebude jednoduchá domluva ani do budoucna.

Okolní prostředí

Na prohlídku pozemku se vydejte hned několikrát, v různou denní dobu a za různého počasí. Můžete si tak všimnout nepříjemných externalit, třeba zápachu z nedalekého chovu dobytka nebo skládky. Všímejte si, jestli není lokalita hlučná – například provoz vlaků nebo letadel může být slyšet na velkou vzdálenost. Na hluk, pachy a prašnost se můžete poptat také sousedů.

Hypotéka

Přemýšlíte o hypotéce?

Zajistíme vám výhodnou sazbu i podmínky.

Stavbu na pozemku chraňte pojištěním

Vybrali jste si pozemek podle vlastních představ, podepsali smlouvu, zajistili financování a chystáte se na samotnou výstavbu. V tu chvíli byste měli vyřešit rovněž pojištění domu ve výstavbě, na což mnoho lidí zapomíná. Přitom živelné pohromy a další nepříjemné události nečekají, až bude dům hotový.

Pojištění rozestavěné nemovitosti vás chrání proti neočekávaným výdajům, které mohou vzniknout kvůli řádění živlů, vandalů, zlodějů nebo poruchám. Vztahuje se na dům ve výstavbě a obvykle také na stavební materiál.

Největší výhodou pojištění nemovitosti ve výstavbě je výrazně nižší cena oproti klasickému pojištění nemovitosti. A to přesto, že se pojistná hodnota odvozuje od ceny nemovitosti po dokončení výstavby. Většinou si stavbu můžete pojistit ve chvíli, kdy jsou postaveny základy či základové patky, pojištění pozemku jako takového není možné.

Nezapomeňte si pojistit majetek

Doma vás může překvapit extrémní počasí, zloději i neohleduplní sousedé. Srovnejte si nabídky jednotlivých pojišťoven s pomocí naší online kalkulačky a mějte klid na duši. Vybrané pojištění vám sjednáme do pár minut.

Vyberte jednu z možností:

Jaká rizika kryje pojištění nemovitosti ve výstavbě

Pojištění rozestavěného domu zpravidla zahrnuje následující rizika:

  • živelné pohromy,

  • povodně a záplavy,

  • odcizení a vandalismus,

  • zkrat, přepětí a podpětí,

  • atmosférické srážky,

  • vodovodní škody.


Kromě samotné stavby si můžete pojistit i stavební materiál a zařízení staveniště proti krádeži, třeba stavební buňku a materiál v ní uložený. Plnění se poté čerpá z limitu vedlejší stavby. Je však důležité splnit podmínky pojišťovny pro zabezpečení. Pojištění se vztahuje pouze na materiál a nářadí ve vašem vlastnictví, nikoliv na majetek stavební firmy.

Průvodce koupi stavebního pozemku a výstavbou

Na co si dát pozor u pojištění hrubé stavby

Aby vám pojišťovna vyplatila plnění při pojistné události, musíte splnit pojistné podmínky. U krádeže bývají obvykle stanoveny pojistné limity v závislosti na stupni zabezpečení. Například při zabezpečení vrat či dveří visacím zámkem vyplatí pojišťovna plnění pouze v řádech desítek tisíc korun. Pokud nemovitost disponuje bezpečnostními dveřmi, poskytne pojišťovna plnění v řádech milionů korun. Pojišťovna může stanovit i minimální výšku plotu a podobně.

Řádné zabezpečení musíte obstarat nejen proti zlodějům, ale také proti živlům. Když vám třeba vichřice či krupobití poškodí stavbu, pojišťovna bude zkoumat, zda byla střecha adekvátně zatížená a přikrytá. Pokud ne, plnění vám neposkytne.

Před sjednáním pojištění hrubé stavby si proto důkladně prostudujte pojistné podmínky a věnujte pozornost výlukám.

Které pojišťovny nabízí pojištění nemovitosti ve výstavbě

Zpravidla pojišťovny neposkytují tento produkt samostatně, ale narazíte na něj v rámci běžného pojištění nemovitosti. Přímo v pojistných podmínkách se pak jako předmět pojištění uvádí budovy ve výstavbě, případně stavební materiál.

Pojištění tak mají v nabídce takřka všechny pojišťovny na českém trhu, ovšem liší se jejich přístup ke stanovení ceny. Na nemovitost ve výstavbě poskytují některé pojišťovny výrazné slevy. Podívejte se na příklady:

  • Slavia – 25 % sleva,

  • Allianz – 50 % sleva,

  • ČSOB Pojišťovna – 30 % sleva,

  • ČPP – 30 % sleva.


Vysoká sleva ještě neznamená, že pojištění stavby bude opravdu nejvýhodnější. Porovnejte si ceny pojištění v naší online kalkulačce a najděte nejlevnější pojištění s pomocí našich specialistů. Ti vám poradí s výběrem a uplatněním slevy na pojištění nemovitosti ve výstavbě.

Příklad kalkulace pojištění nemovitosti se Srovnejto.cz –⁠ dům v hodnotě 4 mil. Kč

ČSOB PojišťovnaAllianzDirectČPPSlavia

Základní rizika

2 952 Kč

2 006 Kč

1 817 Kč

2 485 Kč

Rozšířená rizika

4 715 Kč

3 681 Kč

3 494 Kč

3 473 Kč

Po kolaudaci informujte pojišťovnu

Nezapomeňte na to, že pojištění nemovitosti ve výstavbě má omezenou platnost. Obvykle platí maximálně 5 let nebo do data kolaudace podle toho, co nastane dříve. Pojišťovny často umožňují, aby vám ihned navazovalo klasické pojištění nemovitosti. Nicméně jste povinni pojišťovnu informovat, že došlo ke kolaudaci, nebo že je budova již obývána.

Po kolaudaci byste tak měli mít sjednané pojištění nemovitosti, které se vztahuje na samotnou stavbu a další budovy (garáž, skleník, bazén), ale také pojištění domácnosti, které chrání vaše vybavení (např. nábytek, oblečení, sportovní vybavení). Jako vlastníkovi nemovitosti by vám nemělo chybět ani pojištění odpovědnosti.

Autor - Jana Březinová
Jana BřezinováVíce článků autora

Jak se vám tento článek líbil?

Sdílet článek

Související články

  • Předání vánočních dárků
    25. září 2023|Nikola Zatloukalová
    S těmito tipy vás vánoční nákupy nezruinují

    Vánoce znamenají nemalé výdaje nejen za vánoční dárky, ale i potraviny nebo výzdobu. Kromě nákupního seznamu, online nakupování a pořizování dárků v průběhu celého roku vás zachrání následující tipy.

  • motorkář v Alpách
    23. září 2023|Petr Pohůdka
    Jak vybrat výbavu na motorku na dlouhé cesty

    Kvalitní a bezpečné oblečení, uzamykatelné kufry na motorku nebo povinná výbava přizpůsobená navštěvovaným zemím. Vícedenní výlety na dvou kolech vyžadují delší přípravu. Jaká výbava vám na dlouhých cestách přijde vhod?

  • Krádež auta - zloděj otevírá zámek na dveřích
    21. září 2023|Petr Woff
    10 nejčastěji kradených automobilů: Najdete v seznamu svoji značku?

    Moderní auta jsou stále sofistikovanější, ale pozadu nezůstávají ani zloději. Dříve používali hrubou sílu, která by jim dneska nestačila, takže se naučili různé elektrikářské a programátorské finty. V absolutním bezpečí není žádný vůz, některé modely však mizejí častěji než jiné. Jaké riziko hrozí Škodovce, Volkswagenu, Fordu a dalším automobilům?

  • Platba kreditní kartou
    19. září 2023|Magdaléna Kubečková
    Využijte kreditní kartu na maximum

    Umí vydělat několik procent z nákupu, nabízí zajímavé bonusy, pomůže vám překlenout čekání na výplatu. Můžete s ní bezpečně platit na internetu a v cizině vám usnadní půjčení auta. Když s ní ale neumíte pořádně zacházet, zaplatíte desítky procent navíc na úrocích. Víte, jaké jsou výhody a nevýhody kreditní karty?

  • Žárovka s mincemi v pozadí
    18. září 2023|Petr Woff
    Dodavatelé nabízejí energie pod cenovým stropem. Komu se vyplatí?

    Energie na evropských burzách zlevnily, a proto dodavatelé vydali nové ceníky. Společnosti ČEZ, E.ON, innogy, PRE nebo Pražská plynárenská nabízejí elektřinu a zemní plyn pod cenovými stropy, které stanovila vláda. Není však jisté, zda se v blízké budoucnosti dočkáme ještě výraznějších slev. Proto zvažte, jestli v současnosti uzavřete delší cenovou fixaci, nebo volnější smlouvu.

  • Zabezpečení motorky - zámek na kolo
    17. září 2023|Petr Pohůdka
    Zabezpečení motorky: Jak zastavit zloděje

    Lankové a řetězové zámky, zámek kotoučové brzdy s alarmem nebo GPS lokátor. Zabezpečení motorky proti krádeži má různou podobu. Který způsob ochrany je nejlepší? Záleží na konkrétní situaci. Nejlépe uděláte, když zkombinujete více prvků.

  • Figurka Lego
    15. září 2023|Jana Březinová
    LEGO, akční figurky a další sběratelské kousky. Jak je pojistit?

    V kostičkách LEGO nebo pár sběratelských kartičkách můžete mít doma stovky tisíc korun, a tak by vám nemělo chybět kvalitní pojištění. Netradiční sběratelské předměty můžete zahrnout do běžného pojištění domácnosti nebo je pojistit jako sbírku – pak se vám bude hodit znalecký posudek.

  • Kalkulačka a papíry s grafy
    13. září 2023|Petr Woff
    Sankce za předčasné splacení hypotéky mají stoupnout až na desetitisíce Kč. Jak se jim vyhnete?

    Vláda chce dovolit bankám, aby pokutovaly svoje klienty za předčasné splacení hypotečních úvěrů. Někteří občané by potom museli uhradit navíc až 2 % z předčasně splacené části celkové jistiny. V navrženém zákoně jsou však popsány situace, kdy můžete hypotéku bezproblémově umořit ještě předtím, než skončí její fixace. Pokuta se vám vyhne, třeba když prodáte svou nemovitost nebo se rozvedete. 

  • Muž na motorce
    11. září 2023|Jana Březinová
    Pojištění na motorku: Jak se liší od pojištění auta?

    Povinné ručení na motorku je levnější oproti autu, naopak za pojištění havárie si výrazně připlatíte. Neměli byste podcenit pojištění odcizení, protože motorky se více kradou. Co dalšího byste měli vědět o pojištění motorky?

  • Žena sedí s nohama v ponožkách u topení
    09. září 2023|Petr Pohůdka
    Topná sezona začíná: 5 tipů, na co nezapomenout

    Údržba kotle a komínu, odvzdušnění radiátorů nebo správné nastavení termostatu. Na topnou sezonu se raději připravte s dostatečným předstihem – zejména pokud potřebujete využít služeb profesionálů. Dobrá příprava vám navíc může přinést významné úspory. Na co před startem topné sezony nezapomenout?