Kuchyně

7 zásad, jak bezpečně pronajmout byt

29. 12. 2023
|
Délka čtení: 7 min.

Správně stanovit cenu, proklepnout si nájemníka a sepsat kvalitní smlouvu. To je jen pár zásad pro bezpečný pronájem bytu, které byste si měli pohlídat. Nechcete mít přece problémy s opožděným placením nájemného nebo poškozeným vybavením. Zjistěte, jak najít spolehlivého nájemníka i jak sestavit nájemní smlouvu, aby vás dostatečně chránila.

Nepronajímejte byt příliš levně

Ještě než zveřejníte inzerát na pronájem bytu, musíte se rozhodnout, jak vysoké nájemné budete požadovat. Při stanovení nájemného se obvykle vychází z cen za pronájem obdobných nemovitostí. Udělejte si průzkum podobných bytů ve vašem okolí, ve srovnatelném stavu a se stejným vybavením.

Cenu nájmů zprůměrujte a stanovte, za kolik byt budete pronajímat. Je-li vaší prioritou najít rychle nájemníka, určete cenu o něco nižší, než vám vyšel průměr. Jestliže je pro vás prioritou bezpečný pronájem bytu, měli byste naopak cenu stanovit o něco výš než průměr.

Prověřte si potenciálního nájemníka

Důkladnému výběru nájemníka věnujte dostatek času – je to základní předpoklad, jak bezpečně pronajmout byt. Pokud se vám do bytu dostane chronický neplatič, není vůbec jednoduché se ho zbavit. Navíc neuhrazené nájemné je jen jedním rizikem, hrozí i návštěva exekutora. Proto si vždy důkladně prověřte každého zájemce o byt.

V první řadě si potenciálního nájemníka proklepněte v rejstřících a seznamech dlužníků. Jestliže má dluhy jinde, vzniká vysoké riziko, že nebude platit ani vám. Je-li v exekuci, hrozí, že vám na byt zaklepe exekutor a vy budete složitě dokazovat, jaký majetek patří vám a jaký nájemníkovi.

Informace z těchto rejstříků jsou dostupné zdarma či za malý poplatek:

Dalším krokem je osobní schůzka, kde se můžete nájemníka doptat na podrobnosti, například kde dosud bydlel a proč se odstěhoval. Ideální je získat reference od předchozího pronajímatele. Možná si říkáte, že vám přece zájemce o byt může lhát – to sice ano, ale osobní setkání mnoho napoví i z řeči těla a celkového vystupování. Hodně se o budoucím nájemníkovi dozvíte také při vyhledání na Googlu či sociálních sítích.

Věděli jste

Vystěhování neplatiče z bytu je v ČR extrémně zdlouhavé a trvá i přes 1000 dní. Ztráta pronajímatele většinou přesáhne 300 tisíc korun. „Sám majitel neplatiče, který odmítá nemovitost opustit, vystěhovat nemůže. Nemůže svévolně vstoupit do pronajaté nemovitosti, byť po skončení nájemního vztahu. Nemůže manipulovat s osobními věcmi neplatiče či je odvézt. Nemůže ani odpojit dodávky energií, protože by tímto spáchal trestný čin porušení domovní svobody,“ říká Radovan Lukáč, právní analytik společnosti AZ Legal pro peníze.cz.

Řekněte si o vratnou kauci

Vratná kauce, neboli peněžitá jistota, slouží nejen k ochraně vybavení vašeho bytu a jako záloha pro pokrytí dluhů. Hodně napoví také o tom, jak solventní váš budoucí nájemník vlastně je. Není-li zájemce o byt schopen uhradit kauci ve výši několika tisíc korun, není to pro vás dobré znamení. Maximální výše kauce může činit až trojnásobek měsíčního nájemného. Čím dražší vybavení bytu máte, tím vyšší by měla být i kauce.

Kromě kauce můžete do nájemní smlouvy zanést rovněž smluvní pokuty za poškození bytu či vybavení. Tato možnost existuje od 1. července 2020, ale je velmi omezená. Maximální výše smluvních pokut a vratné kauce nesmí v součtu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.

Podepište kvalitní nájemní smlouvu na byt

Máte vybraného vhodného nájemníka? Pak přichází na řadu další krok, jak pronajmout byt bezpečně, a tím je kvalitní nájemní smlouva. V první řadě si musíte rozmyslet, zda bude na dobu určitou nebo neurčitou. Většina pronajímatelů s novým nájemníkem uzavírá smlouvu na 1 rok a v případě, že se osvědčí, smlouvu prodlouží na neurčito.

Nájemní smlouva by měla obsahovat:

  • označení předmětu nájmu (tj. bytu či domu a jeho vybavení),

  • identifikační údaje smluvních stran,

  • informace o době trvání nájemního vztahu,

  • výši a způsob úhrady nájemného a poplatků za služby,

  • výši a způsob úhrady vratné kauce,

  • práva a povinnosti smluvních stran,

  • informace o smluvních pokutách,

  • informace o způsobu výpovědi,

  • datum, místo a podpis obou stran.

Při sepisování nájemní smlouvy se nespoléhejte na vzory stažené z internetu. Raději se obraťte na zkušeného právníka. Smlouva musí být v souladu s občanským zákoníkem. Pokud si v ní ujednáte přísnější podmínky, například zákaz kouření nebo domácích mazlíčků, stejně se považují za neplatné.

Náš tip

Smlouva na dobu určitou má pro pronajímatele výhody i kvůli zvyšování nájemného. Na výši nájemného na další období se totiž dohodnete vždy znovu při podpisu nové smlouvy. Pokud ovšem uzavřete nájemní smlouvu na dobu neurčitou, smíte zvýšit nájemné maximálně do výše nájemného obvyklého v daném místě, a nanejvýš o 20 % za tři roky.

Trvejte na pojištění

V nájemní smlouvě můžete požadovat, aby si nájemník sjednal pojištění domácnosti a odpovědnosti. Díky tomu bude vaše vybavení chráněno proti přírodním živlům či haváriím, jako je přetečení vany. Navíc se z něj uhradí škody sousedům, třeba když je nájemník vytopí. Nesjednání pojištění nemůže být důvodem k ukončení smlouvy, ale opravňuje vás k vymáhání škod, které by jinak byly kryty pojištěním.

Pronajímatel sjednává pojištění nemovitosti

Pojištění domácnosti se vztahuje pouze na vybavení, tj. nábytek, spotřebiče nebo oblečení, a proto si ho sjednává nájemník. Jako pronajímateli, respektive majiteli nemovitosti, by vám ovšem nemělo chybět pojištění nemovitosti. To kryje škody přímo na nemovitosti – podlahách, stěnách a zabudovaném vybavení, jako je kuchyňská linka nebo sprchový kout.

Sepište předávací protokol k bytu

Kromě nájemní smlouvy je vhodné písemně připravit také předávací protokol, kde si s nájemníkem odsouhlasíte položky z vybavení bytu a jejich stav. Do předávacího protokolu zapište případná poškození a aktuální stav elektroměru a plynoměru. Pokud vyžadujete, aby nájemník uvedl byt do původního stavu – například vymaloval stejnou barvou – nezapomeňte to písemně zaznamenat.

Předávací protokol k bytu se vám bude hodit rovněž v případě, že na nájemníka bude uvalena exekuce. Proto v dokumentu jednoznačně uveďte, které vybavení je vaším majetkem. Uschovejte si také veškeré doklady o nákupu nového vybavení do domácnosti. Máte-li obavy z poškození nábytku nebo spotřebičů, pronajímejte byt raději nevybavený.

Stáhněte si vzor předávacího protokolu zdarma, ať při předání bytu na nic nezapomenete.


Přepište elektřinu a plyn na nájemníka

Další zásadou, jak na pronájem bytu bez starostí, je přepis elektřiny a plynu na nájemníka. Sice vás čeká více papírování, ale jinak je to varianta výhodnější pro obě strany. Nájemník má zcela v rukou výběr dodavatele i výši plateb za energie. A vy se díky přepisu energií na nájemníka chráníte – případné nedoplatky totiž půjdou za ním. Dlužnou částku za energie bude u neplatiče vymáhat přímo dodavatel.

Navíc se vyhnete rozpočítávání spotřeby na konci nájemní smlouvy a nemusíte z energií odvádět daň z pronájmu, pokud používáte výdajový paušál.

S výběrem dodavatele energií pomůže online srovnání

Nechcete řešit převod odběrného místa a energie si necháte psané na sebe? Tak si porovnejte, jestli neplatíte zbytečně moc. Na českém trhu působí desítky dodavatelů, vyberte si toho nejvýhodnějšího z pohodlí domova.

Autor - Jana Březinová
Jana BřezinováVíce článků autora

Jak se vám tento článek líbil?

Sdílet článek

Související články

  • 22. února 2024|Petr Woff
    Jaká je průměrná spotřeba elektřiny v rodinném domě a bytě?

    V tuzemských domácnostech přibývají sušičky, myčky a další spotřebiče. Nejnáročnější však zůstávají elektrické přímotopy, akumulační kamna a tepelná čerpadla. Srovnejme různé distribuční sazby, které závisí na používaných přístrojích. Průměrná spotřeba elektřiny v české domácnosti vychází na 2 930 kWh/rok, zateplená garsonka však funguje daleko šetrněji než starý rodinný dům.

  • Fotovoltaika na bytovém domě
    12. prosince 2023|Jana Březinová
    Fotovoltaika v bytovém domě od 2023: Až do výkonu 50 kWp a bez souhlasu všech vlastníků

    Od roku 2023 je instalace fotovoltaiky na bytový dům o dost jednodušší. Není potřeba souhlas všech vlastníků, ani sloučení do jednoho elektroměru. Existují dokonce čtyři způsoby, jak může SVJ provozovat fotovoltaiku a sdílet vyrobenou energii. Vlastníci bytů tak mohou ročně ušetřit 50–90 % na účtech za elektřinu.

  • Žena u topení - srovnání nákladů na vytápění
    19. listopadu 2023|Petr Woff
    Srovnání nákladů na vytápění: Kolik zaplatíte za topení elektřinou nebo plynem?

    Nejnáročnější zůstávají elektrické přímotopy, ale zdražil i provoz plynových a peletových kotlů, městských tepláren a tepelných čerpadel. Nižší jsou ceny palivového dřeva nebo uhlí. Nejlevnější topení mají domácnosti, které důkladně zateplily svůj dům a větrají přes takzvanou rekuperaci. Aktualizujeme porovnání nákladů na vytápění: kilowatthodina (kWh) stojí od 1 do 6 Kč.

  • Balkónové solární panely
    15. listopadu 2023|Petr Pohůdka
    Balkonové solární panely: Vyplatí se jejich pořízení?

    Popularita solárních panelů na balkon roste. Lákají především nízkou cenou a snadnou instalací. Jejich neohlášeným provozem ale často riskujete mastnou pokutu. Má solární panel na balkoně skutečně smysl a na co si při provozu dávat pozor?

  • Odhad ceny nemovitosti
    27. září 2023|Jana Březinová
    Odhad nemovitosti: Kolik stojí a kde ho získáte zdarma?

    Za odhad nemovitosti zaplatíte od 1 500 Kč do 8 000 Kč. Cena závisí hlavně na tom, kdo odhad vypracuje. Jaký typ ocenění nemovitosti je nejlevnější a kde ho získáte zcela zdarma?

  • Žárovka s mincemi v pozadí
    18. září 2023|Petr Woff
    Dodavatelé nabízejí energie pod cenovým stropem. Komu se vyplatí?

    Energie na evropských burzách zlevnily, a proto dodavatelé vydali nové ceníky. Společnosti ČEZ, E.ON, innogy, PRE nebo Pražská plynárenská nabízejí elektřinu a zemní plyn pod cenovými stropy, které stanovila vláda. Není však jisté, zda se v blízké budoucnosti dočkáme ještě výraznějších slev. Proto zvažte, jestli v současnosti uzavřete delší cenovou fixaci, nebo volnější smlouvu.

  • Žena sedí s nohama v ponožkách u topení
    09. září 2023|Petr Pohůdka
    Topná sezona začíná: 5 tipů, na co nezapomenout

    Údržba kotle a komínu, odvzdušnění radiátorů nebo správné nastavení termostatu. Na topnou sezonu se raději připravte s dostatečným předstihem – zejména pokud potřebujete využít služeb profesionálů. Dobrá příprava vám navíc může přinést významné úspory. Na co před startem topné sezony nezapomenout?

  • Zastřešený zahradní bazén
    27. července 2023|Petr Woff
    Provoz domácího bazénu stojí až 100 000 Kč za sezónu. Takhle na něm ušetříte

    Malé soukromé koupaliště prospívá tělu i duši, ale voda a energie zdražily. Naštěstí existují takové vynálezy jako fototermické kolektory, tepelná čerpadla nebo solární plachty. Poradíme vám, jak ušetříte na provozu svého domácího bazénu, aby vás finančně nezruinoval.

  • Muž s kufrem odchází z domu
    21. července 2023|Petr Pohůdka
    Zabezpečení domu před dovolenou: Jak ochránit domov před nezvanými hosty?

    Před odjezdem na dovolenou nejspíš řešíte organizaci celé cesty a balení. Zapomínat byste ale neměli ani na adekvátní zabezpečení bytu či domu. Váš opuštěný domov se totiž snadno může stát terčem zlodějů. Jakým způsobem nezvané hosty od „návštěvy“ odradit?