Novostavba s byty

Ceny nemovitostí: jaká je aktuální situace na trhu? 2. díl

10. 4. 2020
|
Délka: 6 min.

V předešlém článku jsme si přiblížili faktory, které měly historicky vliv na růst či pád cen nemovitostí. Nyní se podrobně zaměříme na současnou situaci a budoucí vývoj cen nemovitostí.

Druhý nejdražší je Jihomoravský kraj

Hned po Praze je v České republice nejdráže v Jihomoravském kraji. Zejména v Brně dosahují ceny za metr čtvereční i 66 000 Kč.

Třetí nejdražší lokalitou je Středočeský kraj (kolem 50 000 Kč/m2), kde ceny rostou právě z důvodu, že tu hledají bydlení ti, kteří bydlí v Praze, ale na vlastní nemovitost v hlavním městě už nedosáhnou, takže volí dojíždění do práce.

Tady je možné pozorovat zajímavý fenomén, kdy dražší jsou byty s lepší dopravní dostupností, ať už autobusovou, vlakovou či osobní. Přímé vlakové spojení je pak ceněno více, než to autobusové.

Vyšší ceny i díky regulaci

Již jsme zmínili, že současné vyšší ceny bytů jsou zapříčiněny z části skupováním bytů a následným nabízením krátkodobých pronájmů. Vlivů je ale více. Jedním z nich je i regulace České národni banky, vlivem které se dostupnost bydlení pro řadu lidí ztížilo.

Česká národní banka zavedla od 1. října 2018 následující doporučení:

  1. Celková výše vašich dluhů nesmí překročit devítinásobek vašeho ročního příjmu.
    (Tzv. ukazatel DTI - debt-to-income - celková výše dluhů k čistému příjmu.)

  2. Podíl splátky na čistém měsíčním příjmu nesmí překročit 45 %.
    (Tzv. ukazatel DSTI - debt-service-to-income - podíl splátky dluhu na čistém měsíčním příjmu.)


Přičemž banky smí poskytovat úvěry pouze do 90 % LTV a navíc hypotéky s objemem 80 - 90 % LTV mohou poskytovat jen do výše 15 % objemu všech poskytnutých hypoték.

Doporučení České národní banky jsou sice jen doporučení a nejsou závazné, na druhé straně však mají charakter tzv. “comply or explain”. To znamená, že se sice každá banka může svobodně rozhodnout doporučení ignorovat, ale musí následně vysvětlit, co jí k tomu vedlo. Kromě toho pak Česká národní banka může v případě pochybností stanovit takové bance dodatečný kapitálový požadavek. A protože je zcela logické, že banky chtěly mít hlavně klid na své podnikání, stalo se nepsaným pravidlem, že co doporučí Česká národní banka, to se dodržuje.

A nedostupnost bydlení i díky nízkým úrokovým sazbám

Na nedostupnost bydlení pak mají vliv i velice nízké úrokové sazby. Jejich trend začal okolo roku 2011. Po ekonomické krizi došlo v roce 2010 k nastartování ekonomiky a hypotečního trhu. A zatímco v roce 2008 se úrokové sazby pohybovaly okolo 6 % ročně, do roku 2011 už průměrná roční úroková sazba klesla na 4 %. A trend pokračoval.

Graf - průměrná úroková sazba

Historicky nejnižších úrokových sazeb jsme se dočkali na konci roku 2016, kdy v listopadu a v prosinci 2016 dosahovala podle údajů FINCENTRUM HYPOINDEX průměrná úroková sazba hypoték 1,77 % ročně. Na bydlení tak dosáhlo mnohem více lidí, dostupnost vlastního bydlení se pro mnoho lidí stala reálnou variantou a v kombinaci s tehdy poskytovanými 100% hypotékami nebylo získání hypotéky nijak těžké.

Poté sice došlo k růstu, ale na přelomu roku 2019 a 2020 začaly úrokové sazby opět padat. Růst se navíc zastavil okolo 3 % ročně, což opět není nijak vysoká úroková sazba. V březnu 2020 se pak průměrná úroková sazba pohybovala okolo 2,36 % ročně, což je ve srovnání s minulými roky před ekonomickou krizí stále velice dobré.

Byt - kuchyně

A co můžeme čekat do budoucna?

Zatím stále platí, že se ceny nemovitostí nachází na svém vrcholu. Už letos by se ale situace mohla změnit. „Ceny nemovitostí v ČR se v současné době pohybují na svých historických rekordech. Pro letošní rok se dá předpokládat, že zpomalování cen bude pokračovat, případně dojde k jejich stagnaci“ říká Ing. Jiří Sýkora, specialista na hypoteční úvěry a nemovitostní trh ve společnosti Fincentrum & Swiss Life Select a.s.

V následujících letech se také očekává spuštění a dokončení řady developerských projektů, čímž by se developeři mohli tzv. předzásobit hotovými byty. Tím by vzrostla nabídka, přičemž poptávka by zůstala stejná či nižší, takže by došlo alespoň k mírnému poklesu.

Vlivem Brexitu také může dojít ke zpomalení ekonomiky, což rovněž ovlivní ceny nemovitostí.

A vliv může a pravděpodobně bude mít i současná pandemie koronaviru. Vlivem situace může řada lidí přijít o své zaměstnání, řada OSVČ může pod tíhou událostí ukončit svou výdělečnou činnost, s čímž se pojí neschopnost splácet své závazky, například i hypotéky. Obecně se navíc očekává zhoršení ekonomické situace a růst nezaměstnanosti, což vše povede k poklesu poptávky po nemovitostech a ke zvýšení dluhové zátěže občanů.

Praha nejspíše nezlevní, ale ani moc nezdraží

V Praze je situace s byty kritická, a to hlavně vlivem obrovské poptávky a velice malé nabídky. Jak jsme zmínili výše, stále přibývá lidí, kteří pracují v Praze, ale nedosáhnou na vlastní bydlení v hlavním městě. Do budoucna se tak podle realitní kanceláře Maxima Reality bude zvyšovat trend stěhování do širšího okolí Prahy ve Středočeském kraji, zhruba v okruhu dojíždění do 60 minut. V těchto lokalitách ceny výrazně porostou. Ti, kteří v Praze zůstanou, se nakonec pravděpodobně budou muset spokojit s menšími byty, než na jaké byli doposud zvyklí. Na menší byty se zaměřují i developeři ve svých výstavbách, čímž tento trend reflektují.

Ceny v Praze se nijak výrazně snižovat nebudou, ale zároveň ani zběsile neporostou. Tempo růstu cen se výrazně zvolní, případně může nastat i stagnace.

Mírně ale mohou růst ceny u bytů v panelových domech, které jsou aktuálně levnější alternativou vlastnického bydlení (jejich ceny jsou zhruba o 20 % nižší, ale rostou v poslední době rychleji než je tomu u bytů v cihlových činžácích). Totéž platí pro družstevní byty. Postupně se budou zdražovat všechny doposud levnější varianty bydlení v hlavním městě.

Situace je způsobena již zmíněnou nedostatečnou výstavbou, kdy povolovací řízení pro developery jsou absurdně dlouhá, a poptávka čím dál silněji převažuje nabídku.

Sára Nováková Více článků autora

Jak se vám tento článek líbil?

Sdílet článek

Související články

  • Hypotéka na dům není pro každého - mladý pár s klíči v ruce
    Hypotéky
    27. září 2022|Vendula Flassig Vrablová
    Hypotéka na dům není pro každého. Jak zvýšit šance na její získání?

    Získat hypotéku na dům je stále složitější. Vedle zpřísňujících se podmínek se dál zvyšují i hypoteční sazby, poháněné restriktivní politikou České národní banky. Ceny nemovitostí i stavebních materiálů překonávají dlouholeté rekordy a pokračující pandemie covidu i situace na Ukrajině nervozitu na hypotečním trhu ještě více umocňuje.

  • Jaké jsou úrokové sazby hypoték - dřevěná procenta a baráček na stole
    Hypotéky
    20. září 2022|Vendula Flassig Vrablová
    Jaké jsou úrokové sazby hypoték? Nižší. Důvod k oslavě to ale není

    Inflace v Česku se vymkla kontrole a centrální banka proti ní bojuje mimo jiné zvýšením základní úrokové sazby. Úroková sazba hypotéky se zvedla na 7 %, což znamená zdražení hypoték i spotřebitelských úvěrů. Některé banky ovšem aktuálně přišly s akčními nabídkami, díky kterým můžete na hypotéce mírně ušetřit.

  • Žena maluje po rekonstrukci bytu
    Dům a domácnost
    16. září 2022|Jana Březinová
    Ceny za rekonstrukci šly rapidně nahoru, nepodceňujte to

    V posledních měsících výrazně vzrostla cena stavebních materiálů i práce řemeslníků. To znamená jediné – rekonstrukce bytu se prodraží. Na kolik teď rekonstrukce vyjde a má smysl čekat na zlevnění? Na co si dát pozor a jak ušetřit, aniž byste museli dělat kompromisy v kvalitě?

  • Poškozená střecha domu po pádu stromu
    Dům a domácnost
    12. září 2022|Vendula Flassig Vrablová
    Buďte připraveni na všechny živelné pohromy

    Přírodní živly udeří svoji silou mnohdy nečekaně a působí velké škody na relativně malém území. Tornáda, vichřice, povodně, ale i krupobití nebo oheň a sníh představují v posledních letech podstatnou část pojistných událostí, které musí pojišťovny řešit. Jen loni vyplatily za škody na majetku 6,45 miliardy korun, což byl proti roku 2020 nárůst o 117 %. Proto je nezbytně nutné pojištění nepodceňovat a samotnou pojistku správně nastavit.

  • Jak na zabezpečení chat a chalup proti zlodějům - Chata s terasou pod kopcem, kamenná cesta
    Dům a domácnost
    07. září 2022|Jana Březinová
    Jak na zabezpečení chat a chalup proti zlodějům

    Léto se chýlí ke konci a brzy začnou žně pro vykradače chat a chalup. Opuštěné rekreační objekty jsou snadnou kořistí, protože v zimních měsících mají zloději na vloupání klid. Navíc v letošním roce počet vloupání do chat a chalup vzrostl. Jak na zabezpečení chaty, aby se vám lupiči vyhnuli? A jak si správně nastavit pojištění chaty, aby vám pokrylo případné škody?

  • Pár mezi krabicemi v novém bytě
    Dům a domácnost
    29. srpna 2022|Jana Březinová
    Odpovědnost jako součást pojištění nemovitosti

    Stačí chvilka nepozornosti a můžete zavinit škody za miliony –⁠ ať už vytopíte sousedy nebo někoho srazíte na kole. Nezanedbatelné škody na cizím majetku mohou způsobit také vaše děti či domácí mazlíčci. I když máte „den blbec“, pojištění odpovědnosti vás spolehlivě ochrání. Přesto ho má sjednáno jen 39 % Čechů.

  • Prasknuté potrubí v kuchyni
    Dům a domácnost
    19. srpna 2022|Petr Pohůdka
    Výhody pojištění domácnosti v nájemním bydlení

    Bydlíte v pronajatém bytě nebo domě? To ještě neznamená, že veškeré pojištění obstará majitel nemovitosti. Podceňovat byste neměli zejména pojištění domácnosti a odpovědnosti za škodu. Proč se vyplatí sjednat pojištění bytu v nájmu a v jakých případech vás smlouva s pojišťovnou ochrání před nepříjemnostmi?

  • Jak převést hypotéku na jinou osobu - Schůzka s bankéřem
    Hypotéky
    11. srpna 2022|Jana Březinová
    Jak převést hypotéku na jinou osobu

    Prodáváte byt nebo se rozvádíte a potřebujete převést hypotéku na jinou osobu? K převodu musí svolit vaše banka. Zjistěte, jaké dokumenty bude banka vyžadovat a co všechno převod hypotéky na jinou osobu obnáší.

  • Hypotéka a rozvod - Rozvádějící se manželé
    Hypotéky
    05. srpna 2022|Jana Březinová
    Hypotéka a rozvod: Jak vyřešit složitou životní situaci

    Rozvod není sám o sobě nic příjemného. Když je do toho potřeba vyřešit ještě společnou nemovitost s hypotékou, spoustu párů se dostane do patové situace. Přitom možností existuje několik – prodat nemovitost, vyvázat jednoho z manželů z hypotéky či pokračovat ve společném splácení. Ve všech případech musíte získat souhlas banky.

  • Vývoj úrokových sazeb - graf s dřevěnými baráčky
    Hypotéky
    18. července 2022|David Eim
    Dočkáme se u hypotečních úvěrů snížení úrokové sazby?

    Již pěknou řádku měsíců si zvykáme na trend růstu úrokových sazeb. Stojí za ním zásahy České národní banky, která se pomocí zvyšování úrokových sazeb snaží bojovat s vysokou inflací.

  • nájem-nebo-hypotéka
    HypotékyDům a domácnost
    05. července 2022|Vendula Flassig Vrablová
    Nájem vs. hypotéka na byt: Kdy se co vyplatí?

    Žít ve vlastním by chtěl každý. Bohužel zdaleka už ne každý si může dovolit koupit byt či dokonce dům. Rostou ceny nemovitostí, hypotéky jsou dražší a podmínky získání přísnější, ale o mnoho lépe na tom nejsou ani nájmy. Nakonec nejvíce záleží na aktuální finanční situaci.

  • Další vlna zdražování hypoték
    Hypotéky
    27. června 2022|Vendula Flassig Vrablová
    Další vlna zdražování hypoték. Jak ji ustát a co dělat v případě problémů?

    Hypoteční úvěry s pětkou na začátku prakticky v posledních dnech vymizely ze sazebníků bank. Sehnat dneska hypotéku pod 6 % se rovná malému zázraku. Hypoteční sazby navíc v některých bankách dokonce překračují hranici 7 %. A ani v budoucnu finanční experti a odborníci nepředpovídají jejich razantní zlevnění.

  • Zelená hypotéka - bytový dům
    Hypotéky
    19. června 2022|Vendula Flassig Vrablová
    Zelená hypotéka: Pro koho je určená a kdo na ni dosáhne?

    Není vám lhostejný osud naší planety? Při stavbě domu využíváte ekologických principů? Poohlížíte se po nízkoenergetické nemovitosti k prodeji? Pokud jste alespoň na jednu z výše uvedených otázek odpověděli kladně, pak vás jistě bude zajímat produkt s názvem Zelená hypotéka, který vám pomůže s financováním ekologického bydlení.

  • mlady-par
    Hypotéky
    05. června 2022|Jana Březinová
    Hypotéka pro mladé: Jaké jsou aktuální možnosti?

    Chcete si pořídit vlastní bydlení, ale nemáte dostatečné úspory? Pokud jste mladší 36 let, můžete využít hypotéky pro mladé. Do věku 40 let se nabízí také státní půjčka pro mladé. Jaké další podmínky musíte splnit?

  • viceucelova hypoteka
    Hypotéky
    29. května 2022|Jana Březinová
    Vícegenerační hypotéka: Je to řešení nedostupného bydlení?

    Vlastní bydlení je stále méně dostupné a s rostoucími úrokovými sazbami se situace nejspíš ještě zhorší. Proto banky hledají cesty, jak udělat hypotéky dosažitelnější. Jednou z možností je vícegenerační hypotéka. Jaké jsou její výhody a nevýhody?

  • asistence
    Dům a domácnost
    26. května 2022|Vendula Flassig Vrablová
    Asistenční služby u majetku: Víte, v jakých situacích se vám můžou hodit?

    Zabouchnuté dveře, deratizace nebo třeba servis elektrospotřebičů. Víte, co mají všechny tyto služby společného? Mnohé pojišťovny je nabízejí v rámci balíčků asistenčních služeb. Asistenční služby jsou totiž (minimálně v základní verzi) součástí všech majetkových pojistných smluv a extra se za ně nepřiplácí. Proto jsou často opomíjené a řada pojistníků dokonce ani netuší, že je může aktivně využívat.

  • Jak vydělat na hypotéce - šťastný pár s penězi navíc
    Hypotéky
    23. května 2022|Lucie Dosedělová
    Na hypotéce se dá stále vydělat. Jak dostat peníze „navíc“?

    Je inflace důvodem, proč už není správný čas zvolit hypotéku? Nebo může inflace pomoct hodnotě majetku a ještě se na ní dá vydělat? Srovnejto.cz připravilo přehled, proč s hypotékou neotálet a nečekat na lepší situaci. Investice do bydlení je v zásadě stále bezpečným a výnosným zhodnocením majetku a míra inflace zisku paradoxně výrazně pomáhá.

  • Jste dostatečně bonitní? - peníze na hromádkách
    Hypotéky
    12. května 2022|Jana Březinová
    Jste dostatečně bonitní? Zjistěte, jak si bonitu zvýšit

    Žádáte o hypotéku nebo spotřebitelský úvěr? Pak už jste nejspíš na pojem bonita narazili. Co přesně se pod pojmem bonita skrývá a proč záleží i na tom, jakou vykonáváte profesi nebo kolik máte dětí? Zjistěte, jestli jste dostatečně bonitní a jak si bonitu navýšit.

  • pronájem
    Dům a domácnost
    10. května 2022|Vendula Flassig Vrablová
    Pronájem bytu: Kde hledat ty nejlepší nabídky a na co se ptát při osobní prohlídce?

    Vzhledem k aktuálním úrokovým sazbám a současné situaci jste se rozhodli pro pronájem bytu. Kde takový pronájem hledat a jak se na celý proces vlastně připravit? Máme pro vás praktické rady i tipy, které využijete při samotné prohlídce.

  • Dům a domácnost
    02. května 2022|Jana Březinová
    Jak se vyhnout požáru v domácnosti

    Většina požárů v domácnosti způsobí lidská chyba –⁠ neopatrnost, nedbalost nebo ponechání dětí či domácích mazlíčků bez dozoru. Přitom chvilka nepozornosti může zavinit obrovské škody na majetku a především zdraví. Zjistěte, jaké zásady dodržovat, abyste předešli požáru v domácnosti i jak se s ohněm vypořádat, aby byly škody co nejmenší.

  • Podle čeho vybrat hypotéku - dům s otazníkem
    Hypotéky
    19. dubna 2022|Renata Badalíková
    Podle čeho vybírat hypotéku a na jak dlouho ji fixovat při rostoucích sazbách?

    Vlastní bydlení vám asi nikdo zadarmo nedá a ne každý má tolik finančních prostředků, aby si za ně koupil vlastní dům či byt. Hypotéční úvěr představuje spolehlivé řešení financování bydlení. Rok 2022 bude pro hypotéční trh, díky rostoucí inflaci a intervencím ČNB, velmi zátěžový. Úrokové sazby stoupají a počet zájemců o poskytnutí úvěru prudce klesá.

  • Dům a domácnost
    17. dubna 2022|Jana Březinová
    Jak správně stanovit pojistnou částku u pojištění majetku?

    U pojištění majetku si dejte pozor na správné určení pojistné částky. Jinak se může stát, že bude vaše nemovitost podpojištěná a v případě pojistné události vám pojišťovna neuhradí celou škodu. Pojistnou smlouvu byste také měli pravidelně aktualizovat, aby pojistná částka odpovídala aktuální hodnotě vašeho majetku.

  • spolužadatel
    Hypotéky
    Spolužadatel hypotéky: Jaké výhody a rizika tahle možnost nese?

    Cesta k vlastnímu bydlení je stále komplikovanější. Zvyšující se úrokové sazby, limitující podmínky a doporučení České národní banky, ale i neexistence 100% hypoték nutí řadu žadatelů hledat jiné možnosti a alternativy. Jednou z nich je žádost o hypotéku společně se spolužadatelem. Jaké výhody a nedostatky jsou s touhle možností spojené?

  • Prohlídka bytu před koupí
    Dům a domácnost
    22. března 2022|Jana Březinová
    Kupujeme byt: Na co se zaměřit při prohlídce

    Konečně jste našli byt, který se vám líbí a chystáte se na prohlídku? Koupě bytu je obrovská investice, a tak byste neměli nic ponechat náhodě. Prohlídka představuje zásadní krok, který vám pomůže odhalit nedostatky a možné budoucí problémy. Na co si dát pozor při koupi bytu?

  • Zvýšení repo sazby - Detail bankovky 500
    Hypotéky
    23. února 2022|Renata Badalíková
    Co bude znamenat pro úvěry zvýšení repo sazby ČNB?

    Bankovní rada ČNB na svém únorovém jednání (4. 2. 2022) zvýšila dvoutýdenní repo sazbu (2T repo sazbu) o 0,75 procentního bodu na 4,50 %. To znamená, že zvýšení sazeb jistě povede ke zdražení úvěrů a zvýšení sazeb hypoték, a tedy zhoršení přístupu k financování pro podniky i fyzické osoby. Pro fyzické osoby především v oblasti financování, a tím i dostupnosti vlastního bydlení. Během roku 2022 by se základní repo sazba mohla vyšplhat až k pěti procentům.

© 2022 Srovnejto.cz a.s., všechna práva vyhrazena.

O zprostředkování pojištění se stará společnost ePojisteni.cz s.r.o. Půjčky a úvěry jsou zprostředkovávány společností Elephant Orchestra, s.r.o. Zprostředkování telekomunikací a energií zajišťuje společnost Tarifomat, s.r.o. Jedná se o společnosti, které jsou součástí Skupiny Srovnejto a jsou držiteli platné registrace České národní banky (ČNB).