V předešlém článku jsme si přiblížili faktory, které měly historicky vliv na růst či pád cen nemovitostí. Nyní se podrobně zaměříme na současnou situaci a budoucí vývoj cen nemovitostí.
Hned po Praze je v České republice nejdráže v Jihomoravském kraji. Zejména v Brně dosahují ceny za metr čtvereční i 66 000 Kč.
Třetí nejdražší lokalitou je Středočeský kraj (kolem 50 000 Kč/m2), kde ceny rostou právě z důvodu, že tu hledají bydlení ti, kteří bydlí v Praze, ale na vlastní nemovitost v hlavním městě už nedosáhnou, takže volí dojíždění do práce.
Tady je možné pozorovat zajímavý fenomén, kdy dražší jsou byty s lepší dopravní dostupností, ať už autobusovou, vlakovou či osobní. Přímé vlakové spojení je pak ceněno více, než to autobusové.
Již jsme zmínili, že současné vyšší ceny bytů jsou zapříčiněny z části skupováním bytů a následným nabízením krátkodobých pronájmů. Vlivů je ale více. Jedním z nich je i regulace České národni banky, vlivem které se dostupnost bydlení pro řadu lidí ztížilo.
Česká národní banka zavedla od 1. října 2018 následující doporučení:
Celková výše vašich dluhů nesmí překročit devítinásobek vašeho ročního příjmu.
(Tzv. ukazatel DTI - debt-to-income - celková výše dluhů k čistému příjmu.)
Podíl splátky na čistém měsíčním příjmu nesmí překročit 45 %.
(Tzv. ukazatel DSTI - debt-service-to-income - podíl splátky dluhu na čistém měsíčním příjmu.)
Přičemž banky smí poskytovat úvěry pouze do 90 % LTV a navíc hypotéky s objemem 80 - 90 % LTV mohou poskytovat jen do výše 15 % objemu všech poskytnutých hypoték.
Doporučení České národní banky jsou sice jen doporučení a nejsou závazné, na druhé straně však mají charakter tzv. “comply or explain”. To znamená, že se sice každá banka může svobodně rozhodnout doporučení ignorovat, ale musí následně vysvětlit, co jí k tomu vedlo. Kromě toho pak Česká národní banka může v případě pochybností stanovit takové bance dodatečný kapitálový požadavek. A protože je zcela logické, že banky chtěly mít hlavně klid na své podnikání, stalo se nepsaným pravidlem, že co doporučí Česká národní banka, to se dodržuje.
Na nedostupnost bydlení pak mají vliv i velice nízké úrokové sazby. Jejich trend začal okolo roku 2011. Po ekonomické krizi došlo v roce 2010 k nastartování ekonomiky a hypotečního trhu. A zatímco v roce 2008 se úrokové sazby pohybovaly okolo 6 % ročně, do roku 2011 už průměrná roční úroková sazba klesla na 4 %. A trend pokračoval.
Historicky nejnižších úrokových sazeb jsme se dočkali na konci roku 2016, kdy v listopadu a v prosinci 2016 dosahovala podle údajů FINCENTRUM HYPOINDEX průměrná úroková sazba hypoték 1,77 % ročně. Na bydlení tak dosáhlo mnohem více lidí, dostupnost vlastního bydlení se pro mnoho lidí stala reálnou variantou a v kombinaci s tehdy poskytovanými 100% hypotékami nebylo získání hypotéky nijak těžké.
Poté sice došlo k růstu, ale na přelomu roku 2019 a 2020 začaly úrokové sazby opět padat. Růst se navíc zastavil okolo 3 % ročně, což opět není nijak vysoká úroková sazba. V březnu 2020 se pak průměrná úroková sazba pohybovala okolo 2,36 % ročně, což je ve srovnání s minulými roky před ekonomickou krizí stále velice dobré.
Zatím stále platí, že se ceny nemovitostí nachází na svém vrcholu. Už letos by se ale situace mohla změnit. „Ceny nemovitostí v ČR se v současné době pohybují na svých historických rekordech. Pro letošní rok se dá předpokládat, že zpomalování cen bude pokračovat, případně dojde k jejich stagnaci“ říká Ing. Jiří Sýkora, specialista na hypoteční úvěry a nemovitostní trh ve společnosti Fincentrum & Swiss Life Select a.s.
V následujících letech se také očekává spuštění a dokončení řady developerských projektů, čímž by se developeři mohli tzv. předzásobit hotovými byty. Tím by vzrostla nabídka, přičemž poptávka by zůstala stejná či nižší, takže by došlo alespoň k mírnému poklesu.
Vlivem Brexitu také může dojít ke zpomalení ekonomiky, což rovněž ovlivní ceny nemovitostí.
A vliv může a pravděpodobně bude mít i současná pandemie koronaviru. Vlivem situace může řada lidí přijít o své zaměstnání, řada OSVČ může pod tíhou událostí ukončit svou výdělečnou činnost, s čímž se pojí neschopnost splácet své závazky, například i hypotéky. Obecně se navíc očekává zhoršení ekonomické situace a růst nezaměstnanosti, což vše povede k poklesu poptávky po nemovitostech a ke zvýšení dluhové zátěže občanů.
V Praze je situace s byty kritická, a to hlavně vlivem obrovské poptávky a velice malé nabídky. Jak jsme zmínili výše, stále přibývá lidí, kteří pracují v Praze, ale nedosáhnou na vlastní bydlení v hlavním městě. Do budoucna se tak podle realitní kanceláře Maxima Reality bude zvyšovat trend stěhování do širšího okolí Prahy ve Středočeském kraji, zhruba v okruhu dojíždění do 60 minut. V těchto lokalitách ceny výrazně porostou. Ti, kteří v Praze zůstanou, se nakonec pravděpodobně budou muset spokojit s menšími byty, než na jaké byli doposud zvyklí. Na menší byty se zaměřují i developeři ve svých výstavbách, čímž tento trend reflektují.
Ceny v Praze se nijak výrazně snižovat nebudou, ale zároveň ani zběsile neporostou. Tempo růstu cen se výrazně zvolní, případně může nastat i stagnace.
Mírně ale mohou růst ceny u bytů v panelových domech, které jsou aktuálně levnější alternativou vlastnického bydlení (jejich ceny jsou zhruba o 20 % nižší, ale rostou v poslední době rychleji než je tomu u bytů v cihlových činžácích). Totéž platí pro družstevní byty. Postupně se budou zdražovat všechny doposud levnější varianty bydlení v hlavním městě.
Situace je způsobena již zmíněnou nedostatečnou výstavbou, kdy povolovací řízení pro developery jsou absurdně dlouhá, a poptávka čím dál silněji převažuje nabídku.
O zprostředkování pojištění se stará společnost ePojisteni.cz s.r.o. Půjčky a úvěry jsou zprostředkovávány společností Elephant Orchestra, s.r.o. Zprostředkování telekomunikací a energií zajišťuje společnost Tarifomat, s.r.o. Jedná se o společnosti, které jsou součástí Skupiny Srovnejto a jsou držiteli platné registrace České národní banky, případně platné registrace Energetického regulačního úřadu.