Novostavba s byty

Ceny nemovitostí: jaká je aktuální situace na trhu? 2. díl

10. 4. 2020
|
Délka: 6 min.

V předešlém článku jsme si přiblížili faktory, které měly historicky vliv na růst či pád cen nemovitostí. Nyní se podrobně zaměříme na současnou situaci a budoucí vývoj cen nemovitostí.

Druhý nejdražší je Jihomoravský kraj

Hned po Praze je v České republice nejdráže v Jihomoravském kraji. Zejména v Brně dosahují ceny za metr čtvereční i 66 000 Kč.

Třetí nejdražší lokalitou je Středočeský kraj (kolem 50 000 Kč/m2), kde ceny rostou právě z důvodu, že tu hledají bydlení ti, kteří bydlí v Praze, ale na vlastní nemovitost v hlavním městě už nedosáhnou, takže volí dojíždění do práce.

Tady je možné pozorovat zajímavý fenomén, kdy dražší jsou byty s lepší dopravní dostupností, ať už autobusovou, vlakovou či osobní. Přímé vlakové spojení je pak ceněno více, než to autobusové.

Vyšší ceny i díky regulaci

Již jsme zmínili, že současné vyšší ceny bytů jsou zapříčiněny z části skupováním bytů a následným nabízením krátkodobých pronájmů. Vlivů je ale více. Jedním z nich je i regulace České národni banky, vlivem které se dostupnost bydlení pro řadu lidí ztížilo.

Česká národní banka zavedla od 1. října 2018 následující doporučení:

  1. Celková výše vašich dluhů nesmí překročit devítinásobek vašeho ročního příjmu.
    (Tzv. ukazatel DTI - debt-to-income - celková výše dluhů k čistému příjmu.)

  2. Podíl splátky na čistém měsíčním příjmu nesmí překročit 45 %.
    (Tzv. ukazatel DSTI - debt-service-to-income - podíl splátky dluhu na čistém měsíčním příjmu.)


Přičemž banky smí poskytovat úvěry pouze do 90 % LTV a navíc hypotéky s objemem 80 - 90 % LTV mohou poskytovat jen do výše 15 % objemu všech poskytnutých hypoték.

Doporučení České národní banky jsou sice jen doporučení a nejsou závazné, na druhé straně však mají charakter tzv. “comply or explain”. To znamená, že se sice každá banka může svobodně rozhodnout doporučení ignorovat, ale musí následně vysvětlit, co jí k tomu vedlo. Kromě toho pak Česká národní banka může v případě pochybností stanovit takové bance dodatečný kapitálový požadavek. A protože je zcela logické, že banky chtěly mít hlavně klid na své podnikání, stalo se nepsaným pravidlem, že co doporučí Česká národní banka, to se dodržuje.

A nedostupnost bydlení i díky nízkým úrokovým sazbám

Na nedostupnost bydlení pak mají vliv i velice nízké úrokové sazby. Jejich trend začal okolo roku 2011. Po ekonomické krizi došlo v roce 2010 k nastartování ekonomiky a hypotečního trhu. A zatímco v roce 2008 se úrokové sazby pohybovaly okolo 6 % ročně, do roku 2011 už průměrná roční úroková sazba klesla na 4 %. A trend pokračoval.

Graf - průměrná úroková sazba

Historicky nejnižších úrokových sazeb jsme se dočkali na konci roku 2016, kdy v listopadu a v prosinci 2016 dosahovala podle údajů FINCENTRUM HYPOINDEX průměrná úroková sazba hypoték 1,77 % ročně. Na bydlení tak dosáhlo mnohem více lidí, dostupnost vlastního bydlení se pro mnoho lidí stala reálnou variantou a v kombinaci s tehdy poskytovanými 100% hypotékami nebylo získání hypotéky nijak těžké.

Poté sice došlo k růstu, ale na přelomu roku 2019 a 2020 začaly úrokové sazby opět padat. Růst se navíc zastavil okolo 3 % ročně, což opět není nijak vysoká úroková sazba. V březnu 2020 se pak průměrná úroková sazba pohybovala okolo 2,36 % ročně, což je ve srovnání s minulými roky před ekonomickou krizí stále velice dobré.

Byt - kuchyně

A co můžeme čekat do budoucna?

Zatím stále platí, že se ceny nemovitostí nachází na svém vrcholu. Už letos by se ale situace mohla změnit. „Ceny nemovitostí v ČR se v současné době pohybují na svých historických rekordech. Pro letošní rok se dá předpokládat, že zpomalování cen bude pokračovat, případně dojde k jejich stagnaci“ říká Ing. Jiří Sýkora, specialista na hypoteční úvěry a nemovitostní trh ve společnosti Fincentrum & Swiss Life Select a.s.

V následujících letech se také očekává spuštění a dokončení řady developerských projektů, čímž by se developeři mohli tzv. předzásobit hotovými byty. Tím by vzrostla nabídka, přičemž poptávka by zůstala stejná či nižší, takže by došlo alespoň k mírnému poklesu.

Vlivem Brexitu také může dojít ke zpomalení ekonomiky, což rovněž ovlivní ceny nemovitostí.

A vliv může a pravděpodobně bude mít i současná pandemie koronaviru. Vlivem situace může řada lidí přijít o své zaměstnání, řada OSVČ může pod tíhou událostí ukončit svou výdělečnou činnost, s čímž se pojí neschopnost splácet své závazky, například i hypotéky. Obecně se navíc očekává zhoršení ekonomické situace a růst nezaměstnanosti, což vše povede k poklesu poptávky po nemovitostech a ke zvýšení dluhové zátěže občanů.

Praha nejspíše nezlevní, ale ani moc nezdraží

V Praze je situace s byty kritická, a to hlavně vlivem obrovské poptávky a velice malé nabídky. Jak jsme zmínili výše, stále přibývá lidí, kteří pracují v Praze, ale nedosáhnou na vlastní bydlení v hlavním městě. Do budoucna se tak podle realitní kanceláře Maxima Reality bude zvyšovat trend stěhování do širšího okolí Prahy ve Středočeském kraji, zhruba v okruhu dojíždění do 60 minut. V těchto lokalitách ceny výrazně porostou. Ti, kteří v Praze zůstanou, se nakonec pravděpodobně budou muset spokojit s menšími byty, než na jaké byli doposud zvyklí. Na menší byty se zaměřují i developeři ve svých výstavbách, čímž tento trend reflektují.

Ceny v Praze se nijak výrazně snižovat nebudou, ale zároveň ani zběsile neporostou. Tempo růstu cen se výrazně zvolní, případně může nastat i stagnace.

Mírně ale mohou růst ceny u bytů v panelových domech, které jsou aktuálně levnější alternativou vlastnického bydlení (jejich ceny jsou zhruba o 20 % nižší, ale rostou v poslední době rychleji než je tomu u bytů v cihlových činžácích). Totéž platí pro družstevní byty. Postupně se budou zdražovat všechny doposud levnější varianty bydlení v hlavním městě.

Situace je způsobena již zmíněnou nedostatečnou výstavbou, kdy povolovací řízení pro developery jsou absurdně dlouhá, a poptávka čím dál silněji převažuje nabídku.

Veronika Doskočilová Více článků autora

Jak se vám tento článek líbil?

Sdílet článek

Související články

  • Dům a domácnost
    15. ledna 2023|Jana Březinová
    Jak správně stanovit pojistnou částku u pojištění majetku?

    U pojištění majetku si dejte pozor na správné určení pojistné částky. Jinak se může stát, že bude vaše nemovitost podpojištěná a v případě pojistné události vám pojišťovna neuhradí celou škodu. Pojistnou smlouvu byste také měli pravidelně aktualizovat, a to zejména teď v době vysoké inflace.

  • Vrácení úroků z hypotéky - šťastná žena, kolem které lítají peníze
    Hypotéky
    06. ledna 2023|Jana Březinová
    Vrácení úroků z hypotéky: Víte, jak to funguje?

    Víte, že hypotéka vám může pomoci ušetřit na daních? Úroky zaplacené za hypotéku lze totiž uplatnit jako odečitatelnou položku, která sníží základ daně. Povíme vám, kdo všechno může odpočet úroků uplatnit, kdo nikoliv a jak velkou slevu na daních můžete získat.

  • Hořící svíčka na vánočním stromku
    Dům a domácnost
    15. prosince 2022|Jana Březinová
    Chraňte sebe a svůj domov během vánočních svátků

    Svátky klidu a pohody se mohou díky chvilce nepozornosti proměnit v tragédii. O Vánocích roste riziko vzniku požárů, úrazů a nehod, a to i při zcela běžných činnostech, jako je úklid. Přitom většině z nich můžete předcházet. Máme pro vás tipy, na co si dát během svátků pozor.

  • Nemáte pojištěný dům - Rodina na ulici před svým domem
    Dům a domácnost
    18. listopadu 2022|Veronika Doskočilová
    Nemáte podpojištěný dům? I při malé škodě a vysokém krytí nemusíte dostat skoro nic

    Při podpojištění nemovitosti pojišťovny nemusí, ale většinou krátí pojistné plnění, a to stejným poměrem, jakým je nemovitost podpojištěná. Za určitých okolností tak můžete dostat jen zlomek toho, co vynaložíte za opravu.

  • Co dělat, když hypotéka zatěžuje příliš rozpočet - Muž ztrápeně hledí do svých účtů
    Hypotéky
    02. listopadu 2022|Jana Březinová
    Co dělat, když hypotéka příliš zatěžuje rozpočet

    Končí vám fixace úrokové sazby a splátky vám ze dne na den vzrostly o tisíce korun? Existuje několik možností, jak si hypotéku zlevnit. Nejdůležitější je jednat včas –⁠ obraťte se na banku předtím, než se dostanete do problémů se splácením.

  • Vosí hnízdo pod střechou
    Dům a domácnost
    22. října 2022|Veronika Doskočilová
    Kryje pojištění majetku pád parašutisty na dům nebo encefalitidu? Aneb o čem lidé často neví, že mají pojištěno

    Pojištění domácnosti a nemovitosti je nejčastěji využíváno pro situace jako vichřice, vytopení sousedů, vloupání a další. Najde se ale i řada netradičních situací, na které tato pojištění myslí. Jen o nich lidé často neví.

  • Chaty a chalupy jako trend - Roubenka
    Dům a domácnost
    20. října 2022|Veronika Doskočilová
    Chaty a chalupy jako trend

    Češi se ve velkém stěhují na chaty a chalupy. Zapomínají ale na aktualizaci pojistek. Rekonstrukce i nové vybavení zvyšuje hodnotu nemovitosti i několikanásobně.

  • Drahý obraz si můžete připojistit v rámci druhého domácího pojištění - Domácí zátiší z obrazem
    Dům a domácnost
    18. října 2022|Veronika Doskočilová
    Drahý obraz si můžete pojistit v rámci pojištění domácnosti, ale i samostatně

    Máte doma drahý obraz na plátně? Většinou ho stačí zahrnout do pojištění domácnosti. U dražších kusů je ale potřeba samostatné pojištění i posudek. A hodnotí se i zabezpečení nemovitosti.

  • Průvodce koupí pozemku a výstavbou - manželé prochází stavbu domu
    Dům a domácnost
    15. října 2022|Jana Březinová
    Průvodce koupí stavebního pozemku a výstavbou

    V dnešní době představuje koupě pozemku investici v řádech milionů korun, proto jeho výběr neuspěchejte. Jinak se může stát, že se vám výstavba rodinného domu prodraží nebo vůbec nebude možná. Po zahájení výstavby předcházejte neočekávaným výdajům pomocí pojištění hrubé stavby.

  • Podpis smlouvy o pojištění majetku
    Dům a domácnost
    10. října 2022|Veronika Doskočilová
    Máte podpojištěnou nemovitost? Následky mohou být finančně likvidační

    Podpojištění nemovitosti vám v případě pojistné události plnění od pojišťovny výrazně zkrátí. Místo peněz za skutečnou škodu tak můžete dostat jen zlomek, který vám škodu nenahradí.

  • Hypotéka na dům není pro každého - mladý pár s klíči v ruce
    Hypotéky
    27. září 2022|Vendula Flassig Vrablová
    Hypotéka na dům není pro každého. Jak zvýšit šance na její získání?

    Získat hypotéku na dům je stále složitější. Vedle zpřísňujících se podmínek se dál zvyšují i hypoteční sazby, poháněné restriktivní politikou České národní banky. Ceny nemovitostí i stavebních materiálů překonávají dlouholeté rekordy a pokračující pandemie covidu i situace na Ukrajině nervozitu na hypotečním trhu ještě více umocňuje.

  • Jaké jsou úrokové sazby hypoték - dřevěná procenta a baráček na stole
    Hypotéky
    20. září 2022|Vendula Flassig Vrablová
    Jaké jsou úrokové sazby hypoték? Nižší. Důvod k oslavě to ale není

    Inflace v Česku se vymkla kontrole a centrální banka proti ní bojuje mimo jiné zvýšením základní úrokové sazby. Úroková sazba hypotéky se zvedla na 7 %, což znamená zdražení hypoték i spotřebitelských úvěrů. Některé banky ovšem aktuálně přišly s akčními nabídkami, díky kterým můžete na hypotéce mírně ušetřit.

  • Žena maluje po rekonstrukci bytu
    Dům a domácnost
    16. září 2022|Jana Březinová
    Ceny za rekonstrukci šly rapidně nahoru, nepodceňujte to

    V posledních měsících výrazně vzrostla cena stavebních materiálů i práce řemeslníků. To znamená jediné – rekonstrukce bytu se prodraží. Na kolik teď rekonstrukce vyjde a má smysl čekat na zlevnění? Na co si dát pozor a jak ušetřit, aniž byste museli dělat kompromisy v kvalitě?

  • Poškozená střecha domu po pádu stromu
    Dům a domácnost
    12. září 2022|Vendula Flassig Vrablová
    Buďte připraveni na všechny živelné pohromy

    Přírodní živly udeří svoji silou mnohdy nečekaně a působí velké škody na relativně malém území. Tornáda, vichřice, povodně, ale i krupobití nebo oheň a sníh představují v posledních letech podstatnou část pojistných událostí, které musí pojišťovny řešit. Jen loni vyplatily za škody na majetku 6,45 miliardy korun, což byl proti roku 2020 nárůst o 117 %. Proto je nezbytně nutné pojištění nepodceňovat a samotnou pojistku správně nastavit.

  • Jak na zabezpečení chat a chalup proti zlodějům - Chata s terasou pod kopcem, kamenná cesta
    Dům a domácnost
    07. září 2022|Jana Březinová
    Jak na zabezpečení chat a chalup proti zlodějům

    Léto se chýlí ke konci a brzy začnou žně pro vykradače chat a chalup. Opuštěné rekreační objekty jsou snadnou kořistí, protože v zimních měsících mají zloději na vloupání klid. Navíc v letošním roce počet vloupání do chat a chalup vzrostl. Jak na zabezpečení chaty, aby se vám lupiči vyhnuli? A jak si správně nastavit pojištění chaty, aby vám pokrylo případné škody?

  • Pár mezi krabicemi v novém bytě
    Dům a domácnost
    29. srpna 2022|Jana Březinová
    Odpovědnost jako součást pojištění nemovitosti

    Stačí chvilka nepozornosti a můžete zavinit škody za miliony –⁠ ať už vytopíte sousedy nebo někoho srazíte na kole. Nezanedbatelné škody na cizím majetku mohou způsobit také vaše děti či domácí mazlíčci. I když máte „den blbec“, pojištění odpovědnosti vás spolehlivě ochrání. Přesto ho má sjednáno jen 39 % Čechů.

  • Prasknuté potrubí v kuchyni
    Dům a domácnost
    19. srpna 2022|Petr Pohůdka
    Výhody pojištění domácnosti v nájemním bydlení

    Bydlíte v pronajatém bytě nebo domě? To ještě neznamená, že veškeré pojištění obstará majitel nemovitosti. Podceňovat byste neměli zejména pojištění domácnosti a odpovědnosti za škodu. Proč se vyplatí sjednat pojištění bytu v nájmu a v jakých případech vás smlouva s pojišťovnou ochrání před nepříjemnostmi?

  • Jak převést hypotéku na jinou osobu - Schůzka s bankéřem
    Hypotéky
    11. srpna 2022|Jana Březinová
    Jak převést hypotéku na jinou osobu

    Prodáváte byt nebo se rozvádíte a potřebujete převést hypotéku na jinou osobu? K převodu musí svolit vaše banka. Zjistěte, jaké dokumenty bude banka vyžadovat a co všechno převod hypotéky na jinou osobu obnáší.

  • Hypotéka a rozvod - Rozvádějící se manželé
    Hypotéky
    05. srpna 2022|Jana Březinová
    Hypotéka a rozvod: Jak vyřešit složitou životní situaci

    Rozvod není sám o sobě nic příjemného. Když je do toho potřeba vyřešit ještě společnou nemovitost s hypotékou, spoustu párů se dostane do patové situace. Přitom možností existuje několik – prodat nemovitost, vyvázat jednoho z manželů z hypotéky či pokračovat ve společném splácení. Ve všech případech musíte získat souhlas banky.

  • Vývoj úrokových sazeb - graf s dřevěnými baráčky
    Hypotéky
    18. července 2022|David Eim
    Dočkáme se u hypotečních úvěrů snížení úrokové sazby?

    Již pěknou řádku měsíců si zvykáme na trend růstu úrokových sazeb. Stojí za ním zásahy České národní banky, která se pomocí zvyšování úrokových sazeb snaží bojovat s vysokou inflací.

  • nájem-nebo-hypotéka
    HypotékyDům a domácnost
    05. července 2022|Vendula Flassig Vrablová
    Nájem vs. hypotéka na byt: Kdy se co vyplatí?

    Žít ve vlastním by chtěl každý. Bohužel zdaleka už ne každý si může dovolit koupit byt či dokonce dům. Rostou ceny nemovitostí, hypotéky jsou dražší a podmínky získání přísnější, ale o mnoho lépe na tom nejsou ani nájmy. Nakonec nejvíce záleží na aktuální finanční situaci.

  • Další vlna zdražování hypoték
    Hypotéky
    27. června 2022|Vendula Flassig Vrablová
    Další vlna zdražování hypoték. Jak ji ustát a co dělat v případě problémů?

    Hypoteční úvěry s pětkou na začátku prakticky v posledních dnech vymizely ze sazebníků bank. Sehnat dneska hypotéku pod 6 % se rovná malému zázraku. Hypoteční sazby navíc v některých bankách dokonce překračují hranici 7 %. A ani v budoucnu finanční experti a odborníci nepředpovídají jejich razantní zlevnění.

  • Zelená hypotéka - bytový dům
    Hypotéky
    19. června 2022|Vendula Flassig Vrablová
    Zelená hypotéka: Pro koho je určená a kdo na ni dosáhne?

    Není vám lhostejný osud naší planety? Při stavbě domu využíváte ekologických principů? Poohlížíte se po nízkoenergetické nemovitosti k prodeji? Pokud jste alespoň na jednu z výše uvedených otázek odpověděli kladně, pak vás jistě bude zajímat produkt s názvem Zelená hypotéka, který vám pomůže s financováním ekologického bydlení.

  • mlady-par
    Hypotéky
    05. června 2022|Jana Březinová
    Hypotéka pro mladé: Jaké jsou aktuální možnosti?

    Chcete si pořídit vlastní bydlení, ale nemáte dostatečné úspory? Pokud jste mladší 36 let, můžete využít hypotéky pro mladé. Do věku 40 let se nabízí také státní půjčka pro mladé. Jaké další podmínky musíte splnit?

  • viceucelova hypoteka
    Hypotéky
    29. května 2022|Jana Březinová
    Vícegenerační hypotéka: Je to řešení nedostupného bydlení?

    Vlastní bydlení je stále méně dostupné a s rostoucími úrokovými sazbami se situace nejspíš ještě zhorší. Proto banky hledají cesty, jak udělat hypotéky dosažitelnější. Jednou z možností je vícegenerační hypotéka. Jaké jsou její výhody a nevýhody?

© 2023 Srovnejto.cz a.s., všechna práva vyhrazena.

O zprostředkování pojištění se stará společnost ePojisteni.cz s.r.o. Půjčky a úvěry jsou zprostředkovávány společností Elephant Orchestra, s.r.o. Zprostředkování telekomunikací a energií zajišťuje společnost Tarifomat, s.r.o. Jedná se o společnosti, které jsou součástí Skupiny Srovnejto a jsou držiteli platné registrace České národní banky, případně platné registrace Energetického regulačního úřadu.