Jak na prodej či koupi nemovitosti

Nepodceňto - Jak na prodej či koupi nemovitosti
00:00
00:00
apple_podcastspotify_podcastgoogle_podcastyouradio_podcastseznam_podcast
Tereza Tobiášová
Tereza Tobiášová

Tereza Tobiášová je česká moderátorka a scénáristka. Má ráda auta a po své nehodě i bezpečnou jízdu. Znát ji můžete například z Autosalonu na TV Prima nebo z Óčko.TV.

Tomáš Štěpnička
Tomáš Štěpnička

Tomáš Štěpnička je ředitelem pobočkové sítě M&M reality, jedné z největších realitních kanceláří v Česku. V roce 2022 M&M reality získaly cenu Nejdůvěryhodnější značka.

Pavel Štáf
Pavel Štáf

Pavel Štáf je zakladatelem společnosti Bytecheck, která se zabývá kontrolou a prověřováním nemovitostí. Zaměřují se především na jejich technický stav a nejrůznější chyby a nedodělky.

Při prodeji či koupi nemovitosti rozhodně nechcete nechat nic náhodě. V sázce jsou totiž miliony a rizika číhají na obě strany. Prodávající se kvůli špatně nastavené ceně může ochudit o spoustu peněz. Kupující si při unáhleném výběru pořídí nemovitost s řadou problémů. Na co všechno si dát pozor? A je lepší se spolehnout sám na sebe, nebo raději na realitní kancelář?

Je teď správný čas pro nákup či prodej nemovitosti?

Poslední roky zažíval realitní trh boom. Se začátkem války na Ukrajině a následným zvyšováním úrokových sazeb ale přišel zlom. Méně lidí dosáhne na hypotéku, čímž se snížila poptávka po nemovitostech. Zároveň se spoustě majitelů nemovitostí zvýšily splátky o tolik, že se vlastního domu nebo bytu potřebují zbavit. Díky tomu stoupla nabídka nemovitostí na trhu.

V některých částech republiky ceny zatím stagnují, jinde už klesly. Je tedy teď správný čas pro nákup či prodej nemovitosti?

Pokud někdo zvažuje prodat, tak bych neotálel. Protože ten trend je zatím pořád dolů.

Tomáš Štěpničkaředitel pobočkové sítě M&M reality

Pro nákup vlastní nemovitosti je dobrý čas v podstatě vždy. Dlouhodobě totiž ceny nemovitostí rostou a v ČR jich není dostatek. Pokud se vám nemovitost líbí a můžete si ji dovolit i za dnešních podmínek hypoték, nemá smysl vyčkávat, protože k výraznému poklesu cen nejspíš nedojde v příštích několika letech. „Za dva roky se nezmění vůbec nic, možná se něco změní za generaci,“ říká David Eim, místopředseda představenstva společnosti Gepard Finance, v jednom z minulých dílů podcastu Nepodceňto, který se věnoval srovnání hypotéky a nájmu.

S realitkou nebo na vlastní pěst?

Při prodeji i koupi nemovitosti existují dvě varianty, jak postupovat. První je využít služby realitní kanceláře, druhou je zařídit si vše sám.

Pomoc realitní kanceláře využívají lidé především při prodeji nemovitosti, protože jde o poměrně náročný proces. Nespoléhejte na to, že dáte inzerát na internet a vše se vyřeší za vás. Čeká vás odhad nemovitosti, řešení smluv, propagace, ale také zajištění prohlídek pro zájemce.

Při výběru realitky dejte na reference

Realitní kancelář si vybírejte obezřetně. Vše je o lidech, ale záleží i na síti, která makléře zaštiťuje. Zajímejte se o zkušenosti a reference. Vybírejte spolehlivou a důvěryhodnou společnost, přece jen jde o prodej nemovitosti za několik milionů. S předstihem si zjistěte výši provize. Obvykle se pohybuje kolem 3 až 5 procent.

Realitní kancelář vám může nabídnout tzv. exkluzivní zastoupení. Pak vás jako prodávajícího může zastupovat pouze daná realitní kancelář a nemůžete začít spolupracovat zároveň s jinou realitkou.

Realitní kancelář vám pomůže na prodeji vydělat

Jaká je největší výhoda realitní kanceláře? Tomáš Štěpnička z M&M reality ji vidí ve správně nastavené ceně a širokém spektru propagace. Když prodává člověk na vlastní pěst, sice ušetří pár procent za provizi realitce. Na druhou stranu může přijít o desítky procent z ceny nemovitosti kvůli špatně nastavené ceně, nebo protože nenašel dobrého kupce.

V dnešní době už realitky nenabízí jen vystavení nemovitosti na realitní servery, ale oslovují i jiné typy zákazníků – například na sociálních sítích či v rádiu. Díky tomu nemusíte prodat prvnímu zájemci, ale počkat si na někoho, kdo bude ochoten zaplatit více.

Vyšší ceny docílíte také pomocí aukce. To je koncept výhodný pro prodávajícího i kupujícího. Prodávající dostane nejvyšší možnou cenu a kupující si vysoutěží byt, který se mu líbí, přestože nebyl mezi prvními zájemci o prohlídku.

Když prodáváte sami, bude vás to stát více času

K největší výhodám prodeje na vlastní pěst patří, že nemusíte platit provizi realitní kanceláři. Zároveň nejste k ničemu vázaní – nemáte smlouvu s realitní kanceláří a s ní spojené sankce za porušení. Na druhou stranu musíte počítat s tím, že vás to bude stát spoustu času. Pro sepsání smlouvy stejně budete potřebovat právníka, a tak se to neobejde ani zcela bez investic.

To, že máte celý proces pod kontrolou, může být pro někoho výhodou a pro někoho naopak. Postup prodeje nemovitosti si sice můžete dopodrobna nastudovat, ale nikdy nevíte, s jakými problémy se ve skutečnosti setkáte.

Realitku si můžete najmout i na vyhledání nemovitosti

Při koupi nemovitosti hledají lidé častěji svépomocí. I v tomto případě celý proces zabírá spoustu času, jen samotné vytipování nemovitosti může trvat týdny. Navíc jste obvykle v kontaktu s makléři, kteří pracují pro prodávajícího, takže budou chtít získat co nejvyšší cenu.

Služeb realitní kanceláře můžete využít i pro nákup, jedná se o smlouvu o vyhledání nemovitosti. Tato služba je zpravidla placená, jelikož makléř aktivně a systematicky vyhledává vhodné nabídky.

Na co si dát při prodeji a koupi bytu pozor?

Vlastnictví a právní vady

Jakmile se vám nějaká nemovitost zalíbí, v první řadě se zajímejte o právní stav bytu. Ten zjistíte prostřednictvím katastru nemovitostí. V listu vlastnictví najdete základní údaje o bytu a vlastníkovi. Zároveň si ověříte, zda se opravdu jedná o bytový prostor nebo jestli se k nemovitosti nevážou exekuce, soudní spory či zástava.

Stává se také to, že prodávající není ve skutečnosti majitelem. Případně že nemovitost vlastní více osob, které o prodeji neví, nebo s ním nesouhlasí.

Technický stav nemovitosti

Na prohlídce věnujte pozornost technickému stavu bytu, a sice rozvodům elektřiny, stoupačkám, stavu koupelny a kuchyně. V bytovém domě ověřte společné prostory, okna, dveře, zateplení a ptejte se na stav střechy. Zkontrolujte, zda je funkční společná TV anténa a připojení k internetu.

Jestliže se vám byt líbí, na další prohlídku byste si měli přizvat odborníka. Nejlépe firmu, jež se na kontrolu nemovitostí specializuje. Některé vady totiž nemusí být viditelné a bez přístrojů je nemáte šanci objevit. Pavel Štáf ze společnosti Bytecheck v podcastu uvádí, že kromě zjištěných vad a jejich závažnosti klientovi poskytnou i přibližnou kalkulaci, kolik by odstranění vad stálo.

Buďte na pozoru i při koupi bytu, který vypadá na první pohled velmi dobře. Realitní kanceláře často dělají tzv. home staging, což znamená profesionální připravení nemovitosti designérem. Pokud bude prodejce nepoctivý, může se za novou malbou ukrývat třeba plíseň. Raději tedy nahlédněte i za obrázky a pod pečlivě načančané koberečky.

Někdy půjde pouze o drobné vady, které můžete využít jako důvod k jednání o snížení ceny. Jindy jsou vady závažnější a signalizují, že byste si koupi měli ještě rozmyslet. Skryté vady lze reklamovat do 5 let od koupě, ale je lepší tomu předcházet, protože případný soudní spor se může táhnout roky.

Sousedi a okolí

Nezapomínejte ani na okolí domu nebo bytu, a to nejen z pohledu občanské vybavenosti. Věnujte pozornost věcem a stavbám, které v okolí svého budoucího domova nechcete (průmyslové zóny, dálnice). V územním plánu najdete informace o plánovaných výstavbách. Zjistěte si možnosti dopravy a parkování.

Zkuste si promluvit i se sousedy. Zejména při nákupu bytu v SVJ se stáváte součástí komunity, která má ve sdíleném vlastnictví celou budovu. Zeptejte se sousedů, jak se jim v místě žije, jestli nejsou v domě problémoví nájemníci. Žijí v místě spíše rodiny s dětmi či starousedlíci? Pronajímají se v domě byty studentům nebo krátkodobě cizincům?

Projděte se po okolí nemovitosti v různých denních dobách a v různých dnech, abyste viděli, jak je rušné a jací lidé se v okolí pohybují. V bytovém domě si od majitele bytu vyžádejte roční výpis za služby, kde zjistíte, zda všichni řádně splácí závazky vůči společenství vlastníků.

Energie

Při koupi nemovitosti byste měli mít představu o tom, na kolik vás měsíčně vyjde její provoz. Zkuste si od prodávajícího zjistit, jaké měl poplatky za energie a vodu. Částečnou představu si můžete udělat i pomocí energetické náročnosti budovy.

Při vystavování průkazu PENB se započítávají energie potřebné k vytápění, ohřevu teplé vody, větrání, chlazení, osvětlení nebo úpravě vlhkosti. Mimořádně nehospodárná budova se označuje písmenem G, nejúspornější písmenem A. Přesto berte tyto údaje pouze orientačně, jinou spotřebu má rohový byt, jinou byt obklopený jinými.

S podpisem rezervační smlouvy nespěchejte

Koupi každé nemovitosti předchází rezervační smlouva. Jde o právní listinu, která dokazuje vážný zájem kupujícího a zároveň slouží jako záruka, že prodávající nebude během smluvené doby byt nikomu nabízet.

Kupujete-li nemovitost přes realitní kancelář, měla by být rezervační smlouva trojstranná, tedy uzavřená mezi kupujícím, prodávajícím a realitní kanceláří. Jakmile by se ke splnění slibu zavázala pouze realitní kancelář, prodávající ho nemusí dodržet.

Častou chybou bývá unáhlený podpis rezervační smlouvy hned po prohlídce. Realitní makléř na vás možná tlačí, že bude byt hned pryč. Odborníci přesto doporučují důkladně si podpis promyslet, případně si do smlouvy dát rozvazovací podmínku – například že máte právo od ní odstoupit, pokud nezískáte hypotéku nebo se při prověření odborníkem odhalí závažné vady.

S rezervační smlouvou jde ruku v ruce také poplatek – záloha za rezervaci bytu. Jeho výše by měla být adekvátní vůči kupní ceně. Obvykle jde o 0,5 % z prodejní ceny bytu, ale můžete se setkat i s výší 10 %.

Kupní smlouvu by měl vidět právník

Ačkoliv na internetu najdete spoustu vzorů kupních smluv, měli byste raději oslovit právníka. Smlouvu vám sestaví nebo alespoň zkontroluje tu, kterou dostanete. Kromě základních informací by smlouva měla detailně specifikovat všechny vady nemovitosti, a to jak faktické, tak právní. Zamlčení či nedostatečný popis nemovitosti bývá nejčastějším důvodem pozdějších sporů mezi prodávajícím a kupujícím.

Kupní smlouva zároveň stanovuje podmínky převodu peněz. Právník pomůže rovněž se smlouvou o úschově, pokud si berete hypotéku. Nezapomeňte ani na správné vypořádání daně z prodeje nemovitosti, nicméně většina prodávajících je díky novele zákona z roku 2020 od daně osvobozena.

Koupě bytu od developera má svá specifika

Na rozdíl od starší nemovitosti, kde je prohlídka samozřejmostí, novostavba v době koupě existuje pouze „na papíře“. Proto je důležitý pečlivý výběr developera – zjistěte si o něm co nejvíce informací, prověřte si ho v obchodním rejstříku či insolvenčním rejstříku, hledejte internetové diskuze a reference. Pokud narazíte na negativní recenze nebo naopak žádné ohlasy, mějte se na pozoru.

Nespoléhejte se na sliby ani ústní dohody. Trvejte na tom, aby veškerá ujednání byla zanesena ve smluvní dokumentaci. Na pozoru buďte však i při předání bytu – i v tomto případě se vyplatí prohlídka odborníkem.

Když se jedná o developerské projekty, tak lidi si myslí, že je kolaudace, tak je všechno v pořádku. My tam přijdeme, změříme nějaké parametry, třeba výšku zábradlí nebo světlé výšky místností a zjišťujeme, že jsou menší než určuje vyhláška, zákon. (…) Potom nekupujete byt, ale defacto sklad, protože nemá parametry obytných místností.

Pavel Štáfzakladatel společnosti Bytecheck

Koupě družstevního bytu na hypotéku

Specifickou kategorií je koupě družstevního bytu, kdy nekupujete přímo bytovou jednotku, ale pouze právo k jejímu užívání. Při koupi si vždy zkontrolujte výši nesplacené jistiny, tzv. anuitu. Ta totiž může být vyšší než cena samotného bytu a měsíční náklady se tak mohou vyšplhat poměrně vysoko. Zjistěte si také podmínky, za kterých je možné byt převést do osobního vlastnictví.

Komplikovanější je koupě družstevního bytu na hypoteční úvěr – vzhledem k tomu, že kupujete jen podíl na družstvu, nemůžete za hypotéku ručit nemovitostí jako takovou. Existuje možnost ručit jinou nemovitostí, například bytem, domem nebo chatou rodičů.

Nezapomeňte na pojištění nemovitosti

  • Prodáváte-li nemovitost, je třeba pojištění vypovědět dnem převodu nemovitosti. Požádejte pojišťovnu o zpětné proplacení poměrné části pojistného.

  • Při koupi nemovitosti si pojištění sjednejte včas. Bez pojištění byste neměli být ani jeden den, nikdy totiž nevíte, kdy dojde k neštěstí.

Dejte si pozor na rozdíly v pojištění nemovitosti (tj. samotné stavby) a pojištění domácnosti (tj. vybavení). Jako majitelé nemovitosti byste měli mít sjednané obě pojistky. Se sjednáním a nastavením pojištění majetku vám rádi poradíme ve Srovnejto.cz – začněte vyplněním nezávazného srovnání.

Budete-li nově koupenou nemovitost rekonstruovat, zohledněte to už při sjednání pojištění majetku, jinak hrozí podpojištění. Ve chvíli, kdy se něco stane, vám pojišťovna bude pojistné plnění krátit.

Domov v bezpečí

Chraňte to, na čem vám záleží

Správně sjednané pojištění majetku vám pokryje náklady na opravu škody. Pomůžeme vám s výběrem i sjednáním nejlepší nabídky pro vás, jednoduše a online.

Vyberte jednu z možností:


Jestliže financujete koupi nemovitosti hypotékou, bude po vás banka povinně požadovat pojištění nemovitosti. Banky někdy nabídnou nižší úrokovou sazbu, když má klient životní pojištění.

Tereza Tobiášová
Tereza Tobiášová

Tereza Tobiášová je česká moderátorka a scénáristka. Má ráda auta a po své nehodě i bezpečnou jízdu. Znát ji můžete například z Autosalonu na TV Prima nebo z Óčko.TV.

Tomáš Štěpnička
Tomáš Štěpnička

Tomáš Štěpnička je ředitelem pobočkové sítě M&M reality, jedné z největších realitních kanceláří v Česku. V roce 2022 M&M reality získaly cenu Nejdůvěryhodnější značka.

Pavel Štáf
Pavel Štáf

Pavel Štáf je zakladatelem společnosti Bytecheck, která se zabývá kontrolou a prověřováním nemovitostí. Zaměřují se především na jejich technický stav a nejrůznější chyby a nedodělky.

Další epizody

Nepodceňto - Jaký vliv mají návykové látky na řízení?
Jaký vliv mají návykové látky na řízení?

Alkohol za volantem patří k velmi častým příčinám dopravních nehod, ačkoliv v ČR platí nulová tolerance. Jak probíhá testování na alkohol a drogy nebo za jak dlouho odbouráte jedno pivo? Na tyto a další otázky odpovídá v podcastu plukovník Jiří Zlý, ředitel dopravní policie, a Ivan Douda, psycholog a odborník na pomoc závislým.

35 minut | Více o epizodě
Nepodceňto - Co všechno kryje pojistka na blbost?
Co všechno kryje pojistka na blbost?

Pojištění odpovědnosti vám kryje záda v situacích, kdy způsobíte škodu někomu jinému – třeba vytopíte sousedy nebo srazíte jiného lyžaře na sjezdovce. Proč se pojištění odpovědnosti vyplatí a jak přesně funguje, vysvětlují v podcastu Jan Kalousek, produktový manažer pojišťovny Direct, a Tomáš Beck, obchodní ředitel společnosti Vindicia.

27 minut | Více o epizodě
Nepodceňto - Základy internetové bezpečnosti
Základy internetové bezpečnosti

Zvolit si silné heslo, neklikat na podezřelé odkazy, nainstalovat si antivirový program… Co dalšího můžete udělat pro bezpečnost na internetu? O tom, co aktuálně ohrožuje uživatele internetu, si povídali Marek Růžička, ředitel BankID, a Karol Suchánek, expert na kybernetickou bezpečnost.

36 minut | Více o epizodě
Nepodceňto - Čerstvě po autoškole. Na co se připravit?
Čerstvě po autoškole. Na co se připravit?

V autoškole řidič odjezdí jen kolem 500 km, což ho zdaleka nepřipraví na všechny dopravní situace. Jak mohou začátečníci nabrat další zkušenosti za volantem a jaké auto by si měli pořídit? Nejen na tyto otázky odpovídají v podcastu Aleš Horčička, předseda Asociace autoškol ČR, a Robin Valeš, youtuber z kanálu Bez Komprese.

34 minut | Více o epizodě
Nepodceňto - První pomoc při riskantních autonehodách
První pomoc při riskantních autonehodách

V určitých dopravních situacích je poskytnutí první pomoci náročnější – například u hromadné nehody na dálnici nebo nehody v tunelu. Jak se v těchto případech zachovat, probírali v podcastu Jana Poštová, mluvčí a operátorka pražské záchranné služby, major Josef Jeřábek z Pohotovostní motorizované jednotky Krajského ředitelství policie hlavního města Prahy a plukovník Michal Hodboď z Ředitelství služby dopravní policie.

33 minut | Více o epizodě
Nájem nebo hypotéka. Co se dnes vyplatí?

Ceny nemovitostí a úrokové sazby hypoték vzrostly na rekordní úroveň. Vyplatí se jít do nájmu a čekat na zlevnění, nebo si vlastní bydlení pořídit i za současných podmínek? To v podcastu rozebírají hosté David Eim, místopředseda představenstva společnosti Gepard Finance, a Daniel Bacík, zástupce Asociace nájemního bydlení a obchodní ředitel společnosti Czech Home Capital.

32 minut | Více o epizodě
Nepodceňto - Jak se připravit na cestu s obytňákem
Jak se připravit na cestu s obytňákem

Dovolená v obytňáku nebo karavanu zažívá v posledních letech boom. Představa o svobodném a levném cestování na čtyřech kolech však někdy narazí na realitu. Jak probíhá cestování obytným vozem v praxi probírali v podcastu Lukáš Janoušek, šéf společnosti Campiri, a Jan Pacovský, spoluzakladatel podcastu Studio Karavan a autor blogu Vanisti.cz.

32 minut | Více o epizodě
© 2023 Srovnejto.cz a.s., všechna práva vyhrazena.

O zprostředkování pojištění se stará společnost ePojisteni.cz s.r.o. Půjčky a úvěry jsou zprostředkovávány společností Elephant Orchestra, s.r.o. Zprostředkování telekomunikací a energií zajišťuje společnost Tarifomat, s.r.o. Jedná se o společnosti, které jsou součástí Skupiny Srovnejto a jsou držiteli platné registrace České národní banky, případně platné registrace Energetického regulačního úřadu.