Blog
Hypotéky
Peníze na dům

Vrácení úroků z hypotéky: Víte, jak to funguje?

Víte, že hypotéka vám může pomoci ušetřit na daních? Jako odčitatelnou položku na daních totiž lze uplatnit úroky zaplacené za hypotéku. Povíme vám, kdo všechno může odečet úroků uplatnit, kdo nikoliv a jak velkou slevu na daních můžete získat.

Odpočet úroků z hypotéky uleví rodinnému rozpočtu

Úroky na daních zaplacené za hypoteční úvěr patří mezi nezdanitelné položky základu daně. Že nevíte, o co se jedná? Všichni platíme daně a nejde zrovna o malé částky. Byla by velké škoda nevyužít zákonné možnosti, jak na daních ušetřit a třeba získat i nějakou tu korunu zpět. To platí zejména pro rodiny, pro které splácení hypotéky představuje velký zásah do rodinného rozpočtu.

Mám zájem o hypotéku

Odečet úroků z hypotéky nemůže uplatnit kdokoliv

Než začnete jásat, kterak ušetříte na daních, je nejprve dobré znát podrobnosti. Uplatnit nárok na vrácení úroků z hypotéky totiž nemůže kdokoliv, kdo splácí hypotéku. Existují nějaká pravidla a ty je nutné dodržet. V tomto případě mohou odpočet úroků z hypotéky uplatnit pouze lidé splácející hypotéku použitou na řešení vlastního bydlení. Může jít také o hypotéku použitou na rekonstrukci bydlení.

3 podmínky nezbytné pro uplatnění odpočtu úroků z hypotéky:

  1. Být účastníkem úvěrové smlouvy

  2. Vlastnit nebo spoluvlastnit nemovitosti

  3. Užívat nemovitost k vlastnímu bydlení

Sleva na dani: Hypotéka vám může uspořit 150 000 Kč

Horní hranice pro odpočet zaplacených úroků u hypotéky sjednané před 1. lednem 2021 je 300 tisíc korun. Majitelé nemovitostí s vkladem do katastru po tomto termínu si odečítají nejvýše 150 tisíc korun ročně.

Čím dříve daňový odpočet uplatníte, tím lépe, protože právě v prvních letech splatnosti tvoří až 80 % splátky právě úroky. O odečtení úroků ze základu daně nelze žádat zpětně.

Náš tip: Doložit jejich zaplacení se vyplatí každému zaměstnanci s výdělkem vyšším, než je minimální mzda.

„Zvláště v první třetině splatnosti úvěru tvoří většinu celkové měsíční splátky úroky úvěru. Úvěr je v této fázi umořován pouze asi z 20 %. Co zaplatí dlužník na úrocích, dostane však z části zpátky na daních.“ uvedl Jan Kruntorád, předseda představenstva a generální ředitel společnosti Gepard Finance pro web Finance.cz.

Jak prokázat, že v nemovitosti opravdu bydlíte?

Pamatujte, že při uplatňování odpočtu úroků z hypotéky jste povinni prokázat, že v bytě či domě bydlíte vy nebo vaši nejbližší příbuzní. Nejlepším a nejprokazatelnějším způsobem je výpis z katastru nemovitostí a trvalé bydliště uvedené na občanském průkazu. V případě, že jste se do bytu či domu teprve nastěhovali a trvalé bydliště ještě nemáte vyřízené, lze použít jiné důkazy.

Mezi tyto důkazy může patřit:

  • výpis z katastru,

  • trvalé bydliště je uvedeno v platném průkazu totožnosti,

  • svědecké výpovědi sousedů,

  • adresa je zadaná jako korespondenční např. u dodavatele energií, mobilního operátora apod.

Kdo nemůže uplatnit daňový odpočet úroků z hypotéky?

Lidé či podnikatelé, kteří na hypotéku kupují nemovitosti a dále je pronajímají nebo s nimi jinak obchodují za účelem finančního zisku, vrácení úroků z hypotéky uplatnit nemohou. Daňový odpočet nelze také uplatit u nemovitosti určených k provádění rekreační, investiční či podnikatelské činnosti (kancelářské prostory, provozovny, dílny, apod.).

Mám zájem o hypotéku

Jak uplatnit vrácení úroků z hypotéky, když nemáte příjmy

Typickým příkladem je svobodná žena, která si sama vzala hypotéku na bydlení. Po nějaké době si našla partnera, vdala se, otěhotněla a nastoupila na mateřskou. V ten moment přišla o pravidelný příjem ze zaměstnání, na který dosud uplatňovala daňový odpočet. V bytě však bydlí a úvěr splácí společně. 

Jako řešení se nabízí uplatnění odpočtu úroků z hypoték ze strany manžela. Bohužel dle zákona daňový odpočet může uplatnit pouze osoba čerpající úvěr, tedy žena. Jediným řešením je refinancování hypoteční smlouvy, kdy v nové smlouvě budou zapsáni oba manželé.


Pár hraje jenga

Jak na vrácení úroků z hypotéky v praxi?

Při uznání odpočtu je nutné doložit v originále výši zaplacených úroků a při prvním uplatňování odpočtu i výpis z katastru nemovitostí. Že žádné takové potvrzení nemáte? Vyžádejte si jej u své banky nebo stavební spořitelny. Tyto instituce ho obvykle zasílají vždy začátkem roku. Pro výpis z katastru nemovitostí je pak nutné navštívit katastrální úřad.

Samotný daňový odpočet můžete jako OSVČ a podnikatelé uplatnit v daňovém přiznání, zaměstnanci pak mají i možnost uplatnění v ročním zúčtování s pomocí mzdové účtárny zaměstnavatele. Nicméně i zaměstnanec má možnost podat si sám daňové přiznání – hypotéka pak bude jednou z odečitatelných položek (řádky 26 a 47). Pamatujte však na to, že hypotéka do daní promítá pouze úroky – ne jistinu. Největší slevu na dani proto dostanete v prvních letech splácení hypotéky.

Závěrečné shrnutí

  • Odpočet úroků z hypotéky je nezdanitelná část daně.

  • Jde o 300 tisíc za rok jako nezdanitelná část daně, což dělá až 45 tisíc slevy na dani za rok (300 000 x 0,15). V případě odpočtu 150 tisíc je sleva 22 500 Kč za rok (150 000 x 0,15).

  • Slevu na dani může uplatnit pouze ten, který prostřednictvím hypotéky řeší vlastní bydlení nebo bydlení pro své příbuzné v první linii.

  • Slevu na dani nemohou uplatnit ti, kteří hypotéku využívají jako formu investice (např. koupený byt pronajímají).

  • Slevu na dani je možné uplatnit každý rok v daňovém přiznání, případně v ročním zúčtování daně u zaměstnavatele.

  • Daňové přiznání lze podat každý rok do 1. dubna nebo u zaměstnavatele při ročním zúčtování daně do 15. února.

  • Může přinést vrácení úroků z hypotéky.

  • Nemůže přinést daňový bonus.

Vendula Flassig Vrablová Více článků autora
© 2022 Srovnejto.cz a.s., všechna práva vyhrazena.

O zprostředkování pojištění se stará společnost ePojisteni.cz s.r.o. Půjčky a úvěry jsou zprostředkovávány společností Elephant Orchestra, s.r.o. Jedná se o společnosti, které jsou součástí Skupiny Srovnejto a jsou držiteli platné registrace České národní banky (ČNB).