Vrácení úroků z hypotéky - šťastná žena, kolem které lítají peníze

Vrácení úroků z hypotéky: Víte, jak to funguje?

Víte, že hypotéka vám může pomoci ušetřit na daních? Úroky zaplacené za hypotéku lze totiž uplatnit jako odečitatelnou položku, která sníží základ daně. Povíme vám, kdo všechno může odpočet úroků uplatnit, kdo nikoliv a jak velkou slevu na daních můžete získat.

Odpočet úroků z hypotéky uleví rodinnému rozpočtu

Úroky na daních zaplacené za hypoteční úvěr patří mezi nezdanitelné části základu daně. Jedná se tedy o položky, kterými si můžete snížit základ daně, a tím pádem i daňové odvody.

Všichni platíme daně a nejde zrovna o malé částky. Byla by velké škoda nevyužít zákonné možnosti, jak na daních ušetřit a třeba získat i nějakou tu korunu zpět. To platí zejména pro rodiny, pro které splácení hypotéky představuje velký zásah do rodinného rozpočtu.

Odečet úroků z hypotéky nemůže uplatnit kdokoliv

Než začnete jásat, jak ušetříte na daních, je nejprve dobré znát podrobnosti. Uplatnit nárok na vrácení úroků z hypotéky totiž nemůže kdokoliv, kdo splácí hypotéku. Existují nějaká pravidla a ty je nutné dodržet. V tomto případě mohou odpočet úroků z hypotéky uplatnit pouze lidé splácející hypotéku použitou na řešení vlastního bydlení nebo hypotéku použitou na rekonstrukci bydlení.

3 podmínky nezbytné pro uplatnění odpočtu úroků z hypotéky:

  • být účastníkem úvěrové smlouvy (tzn. žadatelem nebo spolužadatelem hypotéky),

  • vlastnit nebo spoluvlastnit nemovitost financovanou hypotékou,

  • užívat nemovitost k vlastnímu bydlení, případně k bydlení blízkých příbuzných.

Koho banky považují za blízké příbuzné? „Primárně se jedná o přímou příbuzenskou linii, do které spadají děti, rodiče, prarodiče a obvykle také sourozenci,“ vysvětluje Veronika Hegrová z Hyponamiru.cz pro e15.cz.

Mějte také na paměti, že odpočet se vztahuje pouze na úroky z hypotéky, nikoliv na celou výši splátek.

Hypotéka vám sníží daňový základ až o 300 000 Kč

Horní hranice pro odpočet zaplacených úroků u nemovitostí pořízených na hypotéku před 1. lednem 2021 činí 300 000 Kč. Majitelé nemovitostí s vkladem do katastru po tomto termínu si odečítají nejvýše 150 000 Kč ročně.

Nepřehlédněte

Čím dříve daňový odpočet uplatníte, tím lépe, protože právě v prvních letech splatnosti tvoří úroky až 80 % splátky. O odečtení úroků ze základu daně nelze žádat zpětně.

Sleva na dani: Hypotéka vám ušetří až 45 000 Kč ročně

Jak se vypočítá maximální sleva na dani? Pokud uplatníte odpočet od základu daně ve výši 300 000 Kč, činí maximální úspora na dani 45 000 Kč –⁠ tj. daň z příjmu 15 % z 300 000 Kč. Pro nemovitosti pořízené po 1. lednu 2021 činí nejvyšší odpočet od daňového základu 150 000 Kč, což představuje slevu na dani 22 500 Kč (15 % z 150 000 Kč).

Nicméně vysokých slev na dani dosáhnete pouze v případě, že jste takové daně odvedli na zálohách. Pak vám finanční úřad vrátí přeplatek na daních. Na odpočet úroků z hypotéky však nelze získat daňový bonus.

V praxi to znamená, že úroky z hypotéky si můžete odečíst pouze v případě, že jste na dani z příjmu odvedli více, než kolik činí sleva na poplatníka. Ta je pro daňový rok 2022 stanovena na 30 840 Kč ročně. Přinejlepším se můžete dostat na nulovou daňovou povinnost. Pokud tedy pracujete za nízkou mzdu nebo jako OSVČ tvoříte malý zisk, nezískáte žádnou daňovou úsporu.

Jak prokázat, že v nemovitosti opravdu bydlíte?

Pamatujte, že při uplatňování odpočtu úroků z hypotéky jste povinni prokázat, že v bytě či domě bydlíte vy nebo vaši nejbližší příbuzní. Nejlepším a nejprokazatelnějším způsobem je výpis z katastru nemovitostí a trvalé bydliště uvedené na občanském průkazu. V případě, že jste se do bytu či domu teprve nastěhovali a trvalé bydliště ještě nemáte vyřízené, lze použít jiné důkazy.

Mezi důkazy o bydlišti může patřit:

  • výpis z katastru,

  • trvalé bydliště je uvedeno v platném průkazu totožnosti,

  • svědecké výpovědi sousedů,

  • adresa je zadaná jako korespondenční např. u dodavatele energií, mobilního operátora apod.

Kdo nemůže uplatnit daňový odpočet úroků z hypotéky?

Lidé či podnikatelé, kteří na hypotéku kupují nemovitosti a dále je pronajímají nebo s nimi jinak obchodují za účelem finančního zisku, nemohou uplatnit vrácení úroků z hypotéky. Daňový odpočet nelze také uplatnit u nemovitostí určených k provádění rekreační, investiční či podnikatelské činnosti (kancelářské prostory, provozovny, dílny apod.).

Jak uplatnit vrácení úroků z hypotéky, když nemáte příjmy?

Typickým příkladem je svobodná žena, která si sama vzala hypotéku na bydlení. Po nějaké době si našla partnera, vdala se, otěhotněla a nastoupila na mateřskou. V ten moment přišla o pravidelný příjem ze zaměstnání, na který dosud uplatňovala daňový odpočet. V bytě však bydlí a úvěr splácí společně.

Jako řešení se nabízí uplatnění odpočtu úroků z hypoték ze strany manžela. Bohužel dle zákona daňový odpočet může uplatnit pouze osoba čerpající úvěr, v našem případě tedy žena. Jediným řešením je refinancování hypoteční smlouvy, kdy v nové smlouvě budou zapsáni oba manželé.

Refinancování hypotéky

Neplaťte více, než musíte

Srovnáme vám aktuální nabídky na trhu a vyjednáme individuální sazbu. Získejte výhodnější podmínky i mimo fixaci.

Jak na vrácení úroků z hypotéky v praxi?

Při uznání odpočtu je nutné doložit originál potvrzení o výši zaplacených úroků. Při prvním uplatňování odpočtu budete potřebovat i hypoteční smlouvu a výpis z katastru nemovitostí.

Že žádné takové potvrzení nemáte? Vyžádejte si jej u své banky nebo stavební spořitelny. Tyto instituce ho obvykle zasílají vždy začátkem roku. Pro výpis z katastru nemovitostí je pak nutné navštívit katastrální úřad.

Samotný daňový odpočet můžete jako OSVČ a podnikatelé uplatnit v daňovém přiznání, zaměstnanci pak mají možnost uplatnění v ročním zúčtování s pomocí mzdové účtárny zaměstnavatele. Nicméně i zaměstnanec má možnost podat si sám daňové přiznání – hypotéka pak bude jednou z odečitatelných položek (řádky 26 a 47).

Závěrečné shrnutí

  • Odpočet úroků z hypotéky je nezdanitelná část daňového základu.

  • Jde o 300 000 Kč za rok jako nezdanitelná část základu daně, což dělá až 45 000 Kč slevy na dani za rok (300 000 × 0,15). V případě odpočtu 150 000 Kč je sleva 22 500 Kč za rok (150 000 × 0,15).

  • Slevu na dani může uplatnit pouze ten, kdo prostřednictvím hypotéky řeší vlastní bydlení nebo bydlení pro své příbuzné v první linii.

  • Slevu na dani nemohou uplatnit ti, kteří hypotéku využívají jako formu investice (např. byt pronajímají).

  • Slevu na dani je možné uplatnit každý rok v daňovém přiznání, případně v ročním zúčtování daně u zaměstnavatele.

  • Odpočet se vztahuje pouze na úroky z hypotéky – ne jistinu. Největší slevu na dani proto dostanete v prvních letech splácení hypotéky.

  • Daňové přiznání lze podat každý rok do 1. dubna nebo u zaměstnavatele při ročním zúčtování daně do 15. února.

  • Odpočet úroků může přinést slevu na dani, ale nikoliv daňový bonus.

Autor - Jana Březinová
Jana BřezinováVíce článků autora

Sdílet článek

Související články

  • Jaké jsou úrokové sazby hypoték - dřevěná procenta a baráček na stole
    15. května 2024|Jana Březinová
    Úrokové sazby hypoték 2024

    Úrokové sazby hypoték pozvolna klesají, ale nesnižují se tak rychle, jak by naznačoval vývoj sazeb ČNB. V průměru si hypotéku sjednáte s úrokovou sazbou 5,57 %. Do konce roku 2024 by nabízené sazby mohly začínat čtyřkou, v roce 2025 dokonce trojkou. Další vývoj závisí na situaci v ČR i ve světě.

  • Odhad ceny nemovitosti
    27. září 2023|Jana Březinová
    Odhad nemovitosti: Kolik stojí a kde ho získáte zdarma?

    Za odhad nemovitosti zaplatíte od 1 500 Kč do 8 000 Kč. Cena závisí hlavně na tom, kdo odhad vypracuje. Jaký typ ocenění nemovitosti je nejlevnější a kde ho získáte zcela zdarma?

  • Kalkulačka a papíry s grafy
    13. září 2023|Petr Woff
    Sankce za předčasné splacení hypotéky mají stoupnout až na desetitisíce Kč. Jak se jim vyhnete?

    Vláda chce dovolit bankám, aby pokutovaly svoje klienty za předčasné splacení hypotečních úvěrů. Někteří občané by potom museli uhradit navíc až 2 % z předčasně splacené části celkové jistiny. V navrženém zákoně jsou však popsány situace, kdy můžete hypotéku bezproblémově umořit ještě předtím, než skončí její fixace. Pokuta se vám vyhne, třeba když prodáte svou nemovitost nebo se rozvedete. 

  • Muž na kalkulačce přepočítává výdaje
    01. září 2023|Magdaléna Kubečková
    Kdy začít s refinancováním: kdo se nestará, ten přeplácí

    Víte, že snížení splátek o 200 Kč měsíčně vám uspoří 12 000 Kč při pětileté fixaci? Nemusíte přitom čekat až na konec fixace: mohli byste hypotéku hodně přeplatit. Refinancování je výhodné, když se sníží úrokové sazby, získáte lepší práci nebo vzroste hodnota vaší nemovitosti. My vám poradíme, jak na to.

  • Žádost o hypotéku krok za krokem - krabice, obývák, žena vyplňuje formulář
    21. června 2023|Monika Šaríková
    Žádost o hypotéku krok za krokem

    Hypotéka představuje dlouhodobý finanční závazek, jehož pravidelná měsíční splátka zatíží rodinný rozpočet klidně až na 40 let. Vzhledem k výši hypotečního úvěru a délce splatnosti je proto vyřízení hypotéky zdlouhavé, plné papírování a může trvat i několik týdnů až měsíců. Proces urychlí důkladná příprava.

  • Dveře s rukou na klice a klíčem v klíčové dírce
    01. května 2023|Jana Březinová
    Jak prodat byt s hypotékou?

    Splácíte hypotéku na byt a potřebujete nemovitost prodat? Ať už je to z důvodu stěhování nebo kvůli rozvodu, není prodej bytu s hypotékou nic složitého. Podívejte se, jak na prodej bytu s hypotékou.

  • Plány stavby domů
    22. dubna 2023|Nikola Zatloukalová
    Kdy financovat investici do nemovitosti úvěrem

    Investice do nemovitostí patří k nejoblíbenějším formám investic vůbec. Je to jeden z nejlepších způsobů, jak můžete investovat a zhodnotit své peníze. Platí to zejména ve velkých městech, kde je zájem o pronájem nemovitostí k bydlení nebo podnikání největší. Víte však, kdy se investice do nemovitostí finančním úvěrem vyplatí? A který způsob je pro vás nejvhodnější?

  • Pár seniorů kontroluje smlouvy
    06. dubna 2023|Magdaléna Kubečková
    Zpětná hypotéka: pomůže mi stát se rentiérem?

    Na stáří jste se zabezpečili vlastním domem nebo bytem. Teď, když zdražují energie a inflace rapidně roste, přemýšlíte, jak získat k důchodu další peněžní zdroje, aniž byste museli milované bydlení opustit. Jednou z možností je tzv. zpětná hypotéka. Jak přesně funguje, na co si dát pozor, a jaké máte alternativy?

  • Jste dostatečně bonitní? - peníze na hromádkách
    05. dubna 2023|Jana Březinová
    Jste dostatečně bonitní? Zjistěte, jak si bonitu zvýšit

    Žádáte o hypotéku nebo spotřebitelský úvěr? Pak už jste nejspíš na pojem bonita narazili. Co přesně se pod pojmem bonita skrývá a proč záleží i na tom, jakou vykonáváte profesi nebo kolik máte dětí? Zjistěte, jestli jste dostatečně bonitní a jak si bonitu navýšit.

  • 17. března 2023|Jana Březinová
    ČNB: Úvěrové podmínky hypoték se uvolňují, přesto poptávka po úvěrech klesá

    Česká národní banka pravidelně sleduje, jak se vyvíjí nabídka a poptávka po úvěrech a zjišťuje, jaké úvěrové podmínky stanovují komerční banky. Z analýzy centrální banky vyplývá, že domácnosti jsou opatrnější, a i přes uvolnění podmínek úvěrů na bydlení si o nové hypotéky nežádají. Na vině jsou především rostoucí životní náklady.