8 věcí, které musíte vědět o hypotéce

Vybrali jste si vysněný dům nebo byt a chystáte se na sjednání hypotéky? Pro většinu lidí představuje hypotéka největší úvěr, k jakému se v životě zavážou. Proto není divu, že se vám hlavou honí spousta otázek. Na osm nejčastějších jsme pro vás připravili odpovědi.

Co je hypotéka?

Hypotéka neboli hypoteční úvěr je dlouhodobá půjčka, kterou získáte na nákup nemovitosti. Ve většině případů je možné získat hypotéku pouze na nemovitosti sloužící k bydlení a nacházející se na území České republiky.

Hypoteční úvěr se může vyšplhat až k několika milionům korun, a proto je nutné, aby byl zajištěn. Obvykle se k zajištění hypotéky využívá právě nemovitost, kterou úvěrem financujete, ale zástavou může být i jiná budova.

Je možné získat hypotéku i na jiný účel než bydlení?

Tradiční hypotéka je vázaná na pořízení bydlení nebo jeho rekonstrukci. Přitom nezáleží, zda se jedná o dům, nebo byt. Hypotéku dostanete na již existující nemovitost nebo na výstavbu nové. Financovat je možné také rekonstrukci nebo koupi bytu za účelem pronájmu, případně nákup stavebního pozemku. Setkat se však můžete také s hypotékami neúčelovými, které lze využít na cokoliv. Tomuto typu hypotéky se říká americká hypotéka, ale stejně jako u klasické hypotéky je potřeba za tento úvěr ručit nemovitostí.

Jak dlouho trvá vyřízení hypotéky?

Doba vyřízení hypotéky závisí z velké míry nejen na bance poskytující úvěr, ale také na vás jako klientovi. Před získáním hypotéky je potřeba obstarat výpis z katastru nemovitostí, odhad nemovitosti nebo předložit návrh kupní smlouvy. Některé hypoteční banky nabízejí pomoc s vyřízením těchto náležitostí. Nedílnou součástí žádosti o hypotéku je doložení výše příjmu – to můžete urychlit tím, že si vezmete hypotéku u banky, kde máte běžný účet. Díky tomu má banka přehled o vašich příjmech. Jestliže předložíte všechny potřebné doklady ihned, můžete mít hypotéku schválenou už během týdne. Běžně trvá vyřízení hypotéky přibližně měsíc.

Jak získat hypotéku – kolik musíte vydělávat?

Základní podmínkou pro získání hypotéky je dostatečný a pravidelný příjem. Čím je příjem vaší domácnosti vyšší, tím můžete získat vyšší úvěr.

Pro maximální hodnotu hypotečního úvěru existují omezující pravidla. Ta vydává Česká národní banka a čas od času se mění. Aktuálně je možné získat hypotéku na maximálně 90 % zástavní hodnoty nemovitosti. Jedná se o ukazatel LTV, tedy poměr výše hypotečního úvěru a hodnoty zastavené nemovitosti. Další omezení se vztahují na maximální výši hypotéky podle ročního čistého příjmu domácnosti nebo maximální výši měsíční splátky. Do tohoto ukazatele se započítávají i další úvěry, které splácíte vy nebo váš partner, se kterým si o hypotéku žádáte.

Jaká je doba splácení hypotéky?

Minimální doba splácení hypotéky je obvykle 5 let, maximální 30 let. Zároveň si při sjednávání hypotéky můžete zvolit, zda a jak dlouhou si přejete fixaci úvěrové sazby. To znamená, po jakou dobu zůstane úroková sazba nezměněna. Při zvažování podmínek hypotéky se banky ptejte i na ostatní možnosti – například jednorázové větší splátky nebo předčasné splacení. Mimořádné splátky nabízejí některé banky jako benefit, a to i tehdy, kdy je v podmínkách nemáte jasně uvedeny. Vězte, že dle zákona o spotřebitelském úvěru, který posílil pozici spotřebitele, banky u smluv uzavřených od 1. prosince 2016 dřívější splacení umožnit musejí, a to jak částečné, tak kompletní. Vztahuje se to na celou dobu trvání úvěru na bydlení. Obvykle tak můžete každý rok zdarma splatit až 25 % celkové výše úvěru. Při mimořádné splátce nad 25 % celkové výše úvěru si může banka účtovat poplatky. Pokud se rozhodnete nemovitost s hypotékou prodat, poplatek bance nesmí přesáhnout 1 % z této mimořádné splátky, maximálně 50 000 Kč. Splacení v plné výši je zdarma vždy v případě nenadálé těžké životní situace nebo samozřejmě při výročí fixace.

Jak získat hypotéku, když nemám naspořeno?

Podmínky se v poslední době častěji mění. Naposledy v dubnu 2020 ČNB zmírnila některé požadavky kvůli boji s koronavirovou epidemií. Momentálně tak můžete získat hypotéku maximálně na 90 % hodnoty nemovitosti. Přesto se jedná o výjimečné případy, obvykle jsou banky ochotné poskytovat spíše nižší hypoteční úvěry. Zbývající částku byste tak měli mít naspořenou z vlastních zdrojů. (Pro investiční hypotéky ale platí, že LTV smí být nanejvýš 80 %.)

Existují ale i další možnosti, jak získat hypotéku, i když nemáte naspořeno. Když nepokryjete 10% spoluúčast z vlastních zdrojů, můžete dočasně ručit jinou nemovitostí. Ta může patřit vám, ale pomoci vám mohou i rodiče nebo prarodiče. V žádném případě se nedoporučuje získat zbývající částku pomocí dalšího zadlužování nevýhodnými spotřebitelskými úvěry, kontokorenty nebo půjčkami od neseriózních nebankovních společností.

Jak na hypotéku, když chci nejnižší úrokovou sazbu?

Základním ukazatelem pro nejvýhodnější hypoteční úvěr je samozřejmě jeho úroková sazba. Ta se určuje v procentech ročně, a jelikož je hypotéka dlouhodobý úvěr, je oproti úrokovým sazbám jiných úvěrů velmi nízká. Jako první však na své hypoteční nabídce hledejte výši RPSN (roční procentuální sazbu nákladů). Tento ukazatel vám přesněji porovná náklady spojené s daným úvěrem (platí to nejen pro hypoteční úvěry). V rámci marketingových akcí se totiž můžete setkat s velmi nízkými úroky, ovšem nenechte se zmást – náklady mohou být mnohem vyšší třeba kvůli přehnaně drahému pojištění schopnosti splácet.

Vyplatí se také vědět, že výhodnější úrokovou sazbu u hypotéky získáte, když si sjednáte hypotéku s nižším LTV.

Maximální LTV sice činí 90 %, ale v takovém případě jste pro banku velmi rizikový klient, což se bude snažit vyvážit vyšší úrokovou sazbou. Naopak v případě, kdy máte naspořeno hodně ze svého a berete si hypotéku například jen na 70 % hodnoty nemovitosti, nabídne vám banka výhodnější úrokovou sazbu.

Jak najdu nejvýhodnější hypotéku?

Pohlídat si úrokové sazby a všechny ostatní poplatky, které se pojí s hypotékou, není jednoduché. Proto se při výběru nejvýhodnější hypotéky hodí využít některou z online hypotečních kalkulaček. Ta vám pomůže získat alespoň hrubou představu o tom, jak vysokou hypotéku můžete dostat a kolik budete měsíčně platit. Obvykle stačí zadat cenu nemovitosti, jakou část máte naspořenou a jak dlouhou dobu fixace požadujete. Pokud chcete vědět, na jakou maximální výši hypotéky dosáhnete, musíte doplnit ještě své čisté příjmy a ostatní úvěry, které splácíte.