Pokuta za předčasné splacení hypotéky? Takto se jí vyhnete

Prodej nemovitosti třeba z důvodu rozvodu či refinancování k jiné bance. To bývají nejčastější důvody pro mimořádnou splátku. Ročně o ni projeví zájem tisíce až desítky tisíc klientů každé z bank. Kdy je zdarma a kdy můžete naopak čekat poplatky? A jak budou vysoké?

Pokuta za předčasné splacení hypotéky

Před účinností novely zákona o spotřebitelském úvěru (vešla v platnost 1. 12. 2016), se klienti museli smířit s vysokými pokutami za předčasné splacení hypotéky. Banky si běžně účtovaly i 10 % z předčasně splacené částky.

Doplacení úvěru se tak vůbec nemuselo vyplatit, přinejlepším se významně prodražilo. Nyní jsou podmínky mimořádných splátek benevolentnější, reflektují zájmy klientů a také motivují k včasnému umoření dluhu. Není přece zrovna etické trestat za dobrou platební morálku.

Kolik vás bude stát mimořádná splátka hypotéky v současnosti?

Již při vyřizování hypotéky si pečlivě projděte veškerou smluvní dokumentaci. Stěžejním dokumentem je hypoteční smlouva. Najdete v ní mimo jiné i podmínky splácení hypotéky. Může se stát, že v průběhu trvání smlouvy o úvěru budete mít zájem jej doplatit. Některé banky mají přímo jako součást podmínek mimořádné splátky zdarma. Jinde uplatníte svůj nárok dle zákona o spotřebitelském úvěru.

Jednou za rok tak můžete splatit až 25 % celkové výše zdarma. Při splacení nad 25 % po vás může banka chtít poplatky. Ty mohou dosahovat výše maximálně úhrady takzvaných účelně vynaložených nákladů (viz dále).

Zákon uvádí tyto situace, kdy můžete složit mimořádnou splátku zcela zdarma:

• Splacení v plné i částečné výši při výročí fixace. Bez dalších nákladů máte možnost umořit dluh ještě do 3 měsíců poté, co vám banka sdělila novou výši úrokové sazby.

• V období jednoho měsíce před výročím podpisu úvěrové smlouvy (1x ročně) máte možnost uhradit až 25 % celkové výše úvěru.

• Doplacení úvěru kvůli dlouhodobé nemoci, invaliditě či úmrtí.

• V čase, kdy není stanovena pevná zápůjční úroková sazba.

• Pokud došlo k pojistnému plnění, respektive je spláceno z pojištění, které je určeno k zajištění splacení daného spotřebitelského úvěru.

​
Speciální podmínky pak platí při prodeji – u splacení kvůli prodeji nemovitosti nesmí být poplatek bance u smluv trvajících déle než dva roky vyšší než 1 % z mimořádné splátky, maximálně 50 000 Kč.

V případě prodeje nemovitosti do 2 let od nabytí se dle zákona můžete poté opět setkat s poplatky za účelně vynaložené náklady.

Mezi účelně vynaložené náklady může patřit:

• náklady na zaměstnance banky, který s vámi vyřizuje předčasné splacení;

• náklady na tisk a kopírování dokumentů;

• poštovné;

• poplatky hrazené katastru nemovitostí;

• poplatky za notářské úkony.

Pozor! Sankce se stále mohou významně lišit

Banky si však účelně vynaložené náklady někdy vykládají po svém (zvláště loni bylo toto téma hojně diskutováno). Mnohé banky si účtují jen stokoruny, jiné však žádají desítky i stovky tisíc.

Někteří odborníci, třeba známý ekonom Lukáš Kovanda, pak v případě sporně vysokých poplatků doporučují obrátit se na právníky či neziskové organizace. Banky pod tlakem často přistoupí k ponížení extrémních sankcí.

Česká národní banka (ČNB) právě kvůli nejasnému pojmu „účelně vynaložené náklady“ loni vydala své vyjádření. Podle výkladu ČNB mohou banky klientům účtovat pouze ty náklady, které přímo souvisejí s předčasným splacením spotřebitelského úvěru na bydlení a jejichž výše je zároveň odůvodněná. Dle ČNB se jedná zejména právě o administrativní náklady poskytovatele. Nelze však vyloučit ani případné další náklady, a to za podmínky, že v dané konkrétní situaci v udávané výši prokazatelně vzniknou, a bez předčasného splacení konkrétního úvěru by vůbec nevznikly (a byly vynaloženy účelně).

Přípustná naopak není třeba provize vyplacená poskytovatelem zprostředkovateli za zprostředkování spotřebitelského úvěru na bydlení. „Provize je v tomto případě nákladem vynaloženým již v minulosti. Jeho cílem je vznik právního vztahu, nejedná se o nový náklad související s předčasným splacením úvěru,“ komentuje Ondřej Hruška.

Nákladem nemůže být ani snížení úrokových výnosů poskytovatele, ani jeho úrokové náklady z dluhů. V prvním případě jde o ušlý zisk, ve druhém o náklady na dluhy poskytovatele.

Nepřípustnými náklady dle ČNB jsou:

• provize vyplacené zprostředkovateli hypotéky;

• snížení úrokových výnosů finanční instituce;

• úrokové náklady z dluhů poskytovatele.