Nové podmínky hypoték: Kdy na hypotéku nedosáhnete? - 1. díl

Trh s hypotečními úvěry dříve až tak regulovaný nebyl. Samozřejmě nešlo o čirý chaos, určitá “pravidla hry” tu existovala vždy. Před časem se ale České národní bance přestalo líbit, jakým způsobem a komu banky půjčují na bydlení, a tak se do celé záležitosti vložila.

Utahování kohoutků

Pomyslné utahování kohoutků začalo už v roce 2016. České národní bance se tehdy nelíbilo, jak ochotně banky poskytují 100% hypotéky. Znamenalo to totiž, že žadatel o hypotéku nemusel prokazovat jakoukoli finanční rezervu. Dokazoval pouze svůj aktuální příjem. Finanční rezervu nemusel mít žádnou. K hypotéce na byt si pak klidně mohl požádat u jiné banky o neúčelový úvěr v řádu několika set tisíc, aby měl za co vybavit byt.

Stačilo by ale hodně málo, aby se takový dlužník dostal do dluhové pasti, ze které by se velice těžko dostával ven. Česká národní banka tak v roce 2016 vydala doporučení, že by banky neměli klientům poskytovat 100% hypotéky.

Doporučení přece není nařízení. Ale …

Leckoho by napadlo, že doporučení přece neznamená nařízení nebo zákonnou povinnost. A banky tak klidně mohly nechat Českou národní banku vydat všechna doporučení, která byla libo, a pak se jimi vůbec neřídit.

Ano, to banky zajisté mohly. Doporučení České národní banky ale mají charakter “comply or explain”. To znamená, že se sice každá banka může svobodně rozhodnout doporučení ignorovat, ale musí následně vysvětlit, co jí k tomu vedlo.

Kromě toho pak Česká národní banka může v případě pochybností stanovit takové bance dodatečný kapitálový požadavek. A protože je zcela logické, že banky chtěly mít hlavně klid na své podnikání, stalo se nepsaným pravidlem, že co doporučí Česká národní banka, to se dodržuje.

Postupně ale přišla další omezení

Ačkoli banky bez výjimky respektovaly doporučení a 100% hypotéky se stávaly minulostí, nestačilo to. V říjnu 2016 proto přišlo další omezení.

Nové doporučení bankám radilo neposkytovat úvěry nad 95 % LTV (loan to value), tedy zástavní hodnoty nemovitosti. Kromě toho dostaly doporučení, aby hypotéky ve výši 85 - 95 % LTV poskytovaly pouze do výše 10 % z celkového objemu úvěrů na bydlení.

Od října 2016 tedy začala platit podmínka, že abyste si mohli vzít hypotéku, museli jste mít minimálně 5 % hodnoty nemovitosti našetřených. Ideálně 15 %, pokud by vás banka nezařadila do “VIP sekce”, ve které můžete v rámci 10 % z objemu úvěrů na bydlení dostat hypotéku ve výši 85 - 95 % LTV.

V praxi to vypadalo následovně: podle vašeho příjmu banka usoudila, jak velkou částku vám je ochotná půjčit. A vy jste pak museli doložit, že máte našetřeno alespoň 5-15 % hodnoty nemovitosti.

V případě bytu za 500 000 Kč jste museli mít našetřeno 25 000 - 75 000 Kč. U bytu za 3 000 000 Kč už jste ale museli našetřit 150 000 Kč - 450 000 Kč.

Ani s tím ale Česká národní banka nebyla spokojena. A tak přišla s dalším doporučením.

Změna od dubna 2017

V dubnu 2017 Česká národní banka utáhla kohouty ještě o něco více. Od té doby už banky nesmí poskytovat hypotéky nad 90 % LTV. A hypotéky s objemem 80 - 90 % LTV mohou poskytovat jen do výše 15% objemu všech poskytnutých hypoték.

V této chvíli jste tedy museli mít našetřeno minimálně 10 % z hodnoty nemovitosti. Ideálně pak alespoň 20 %, pokud byste se nevešli do možnosti zažádat o hypotéku nad 80 % LTV.

Opět se podívejme na příklad z praxe. Pokud byste si v dubnu 2017 kupovali byt za 500 000 Kč, museli byste mít našetřeno 50 000 Kč - 100 000 Kč v závislosti na tom, jak velkou hypotéku byste dostali.

U bytu za 3 000 000 Kč, pokud byste chtěli bydlet například v Praze, byste bance museli doložit, že máte k dispozici 300 000 Kč - 600 000 Kč.

Kde je vůle, je i cesta

S těmito pravidly by se možná Česká národní banka i spokojila, kdyby Češi nehledali způsob, jak obejít systém. A nakonec jej našli.

Uvedeme si jej na příkladu. V bance si průměrný žadatel zažádal o hypotéku ve výši 80 % LTV na byt v hodnotě 3 000 000 Kč. Banka mu sdělila, že dle příjmů není problém takovou hypotéku poskytnout, ale musí doložit, že má k dispozici 20 % našetřených prostředků, tedy 600 000 Kč. Žadatel šel proto do jiné banky a požádal si o neúčelový úvěr. Ten se zpravidla poskytuje až do výše několika set tisíc korun. Navíc jak název napovídá, není nutné uvádět, na co peníze chcete.

Jakmile peníze z neúčelového úvěru přistáli žadateli na účtu, obratem poslal bance, ve které žádal o hypotéku, výpis z účtu, ze kterého bylo zřejmé, že potřebnými 20 % disponuje. A banka úvěr poskytla. Vlk se nažral, koza zůstala celá.

Že je takový přístup vysoce riskantní a místo ochrany před dluhovou pastí naopak k dluhové pasti mnohem více inklinuje, nad tím se nikdo nezamýšlel. Někteří žadatelé se dokonce chlubili tím, že jim někdy banky takový postup samy poradily.

To se ale České národní bance nelíbilo. V následujícím článku si ukážeme, jak ČNB proti takovým zakročila.