Stavební materiál zdražuje: Jak si navýšit hypotéku?

Kdo staví dům nebo rekonstruuje byt, s napětím sleduje aktuální ceny stavebního materiálu. V posledních měsících zdražuje vše – tepelné izolace, kovové stavební prvky, dřevěné trámy, palubky. V některých případech se nárůst počítá o desítky až stovky procent. Stavebníci tak potřebují na dokončení projektu více peněz, což někdy nejde bez navýšení hypotéky.

Stavební produkce se se začátkem koronavirové krize pozastavila, stejně jako ostatní obory. Nyní se postupně vrací do normálu, ovšem stavebnictví čelí skokovému nárůstu cen materiálů. „Ceny vybraných ocelových a izolačních materiálů se meziročně zvýšily o desítky až stovky procent,“ uvádí Štěpán Křeček, ekonom BHS. Krom toho zdražují i dřevěné stavební prvky. Expert proto upozorňuje, že situace komplikuje život stavebním firmám, ale také lidem, kteří se pustili do výstavby nového domu nebo nemovitost rekonstruují.

Zvyšuje se sazba hypoték

Do toho je na realitním trhu ještě stále patrná nedostatečná nabídka bytů a domů, což vede k prudkému růstu cen realit, a to jak nových, tak těch z druhé ruky. Proto se obecně zhoršila dostupnost vlastnického bydlení. Současně narůstá výše hypoték, které si Češi sjednávají. Podle nedávné analýzy poradenské skupiny Moore Czech Republic patří průměrná sazba hypotéky v České republice v porovnání se zeměmi Evropské unie k těm vyšším.

Aktuálně dostávají lidé hypotéku s průměrnou sazbou 2,42 procent. Bankéři přitom očekávají další nárůst sazeb a vyčkávají, jak na situaci zareaguje Česká národní banka. „S ohledem na další zvyšování repo sazby ze strany ČNB očekáváme, že bude růst pokračovat i nadále,“ dodává Marcela Hrdá, partnerka poradenské skupiny Moore Czech Republic.

Na hypotečním trhu jsou tak nyní patrné dva trendy: aby si lidé mohli pořídit bydlení, půjčují si větší objem peněz; a kvůli zdražujícím stavebním materiálům si navyšují stávající hypotéky. Ve výsledku tak platí vyšší měsíční splátky, což může být problém. „Bezpochyby pozorujeme nárůst klientů, kteří mají problémy se splácením hypotéky v důsledku prudkého zvýšení cen stavebních materiálů. Od května registrujeme zhruba stovku klientů s tímto problémem každý měsíc. K řešení přistupujeme maximálně individuálně. Obvyklým řešením je překlenovací úvěr ze stavebního spoření řešením je překlenovací úvěr ze stavebního spoření,“ říká Filip Hrubý z České spořitelny.

Nárůstu zájmu o navýšení hypotéky si všímá i Jana Pokorná z Air Bank. „K naší hypotéce si lidé mohou vzít peníze navíc na různé náklady spojené se získáním nebo úpravou nemovitosti. Obecně evidujeme stále rostoucí poptávku po hypotékách. Od začátku roku jsme poskytli zhruba dvaapůlkrát více hypoték než loni za stejnou dobu,“ dodává.

3 možná řešení: hypotéka, refinancování, úvěr

Ve chvíli, kdy máte rozestavěný dům a například pozinkované profily jsou o 30 procent dražší, palubky a dřevěné trámy narostly o 60 až 80 procent, je jasné, že stávající hypotéka nemusí stačit. Stavba se může prodražit o stovky tisíc korun. Podle expertů sice stavební materiály opět cenu srovnají, ale není jasné kdy. Kdo nechce nebo nemůže s výstavbou počkat, volí většinou navýšení hypotéky nebo sjednání nového úvěru. Nepříjemná situace má veskrze tři možná řešení.

Navýšení hypotéky

První myšlenku, kterou lidé s rozestavěným domem mají, je navýšení hypotéky. Jenže to má svá úskalí a většina bank se k této možnosti staví odmítavě. „Dodatečné navyšování úvěrového rámce u již schváleného úvěru není možné,“ říká Patrik Madle z ČSOB. Na nemožnost dodatečného navýšení hypotéky upozorňuje i ekonom Trinity Bank Lukáš Kovanda. „Vzhledem k tomu, že dodatečné navýšení hypotéky není možné, je řešením vzít si hypotéku novou – místo té stávající – na vyšší částku,“ dodává.

Jinými slovy: s hypotékou nejde manipulovat do chvíle, než je ukončeno její čerpání. U již běžící hypotéky není možné navyšovat objem úvěru, jenž je dán úvěrovou smlouvou. I tak ale můžete banku o další peníze, například na dostavbu, zkusit požádat. Konkrétní podmínky se u bankových domů liší a bankéři posuzují každou žádost individuálně. Pokud neuspějete, můžete zkusit další možnosti.

Refinancování hypotéky

Stávající hypotéku je přece jen možné v jednu chvíli navýšit, a to v okamžiku jejího refinancování, tedy když končí fixace úrokové sazby. Zjednodušeně řečeno: jedná se pak o splácení původní hypotéky hypotékou novou, nejde tedy o navýšení úvěrového rámce, ale novou hypotéku si můžete vzít na vyšší částku, například místo 3 milionů můžete získat 3,5 milionu a podobně. Na refinancování hypotéky je možné se domluvit u své stávající banky, ale oslovit můžete i jiné poskytovatele.

Refinancování má ovšem své podmínky. „Předpokladem je, že zástavní hodnota nemovitosti je dostatečně vysoká, aby navýšení hypotéky umožnila,“ konstatuje Lukáš Kovanda. Ekonom dodává, že by k žádosti o refinancování mělo dojít na konci fixačního období, jinak je třeba počítat s poplatkem za předčasné splacení hypotéky u původní banky. Jen pro pořádek, fixace je doba, po kterou zůstává úroková sazba hypotéky neměnná. Sjednána může být na rok, dva nebo tři, ale třeba i na osm nebo deset let. Záleží tedy na tom, jaké konkrétní podmínky máte ve smlouvě.

Samotný proces schvalování hypotéky při refinancování je pak stejný jako při sjednávání nové hypotéky. Banka tedy bude posuzovat vaši bonitu, hodnotu zástavy, vaši schopnost dostát svým závazkům. Pokud máte dobrý příjem a pokud má nemovitost dostatečnou hodnotu, neměl by vzniknout žádný problém a refinancování by mělo hladce proběhnout.

Co potřebujete k refinancování hypotéky?

• Odhad ceny nemovitosti

• Doklad totožnosti (například občanský průkaz)

• Potvrzení o příjmu nebo daňové přiznání

• Původní smlouvu o hypotečním úvěru

• Potvrzení o vyčíslení dluhu od stávající banky

• Zástavní smlouvu

• Fotografie nemovitosti

• Příslib o vymazání zástavního práva

• Výpis z katastru

Sjednání dalšího úvěru

A pak je tu ještě jedno řešení: sjednání dalšího úvěru k tomu stávajícímu. Například nové hypotéky nebo úvěru ze stavebního spoření. Případně si můžete vzít jinou půjčku, například spotřebitelskou. Ovšem to s sebou nese riziko – čím více úvěrů máte, tím snadněji (a rychleji) můžete spadnout do problémů se splácením.

• Nová hypotéka. Pokud máte dostatečné příjmy a nemovitosti, které můžete zastavit, zkuste u banky požádat o další hypotéku. Vše byste si ale měli pořádně spočítat, abyste zvládli splátky. Počítejte také s tím, že je třeba nemovitost zastavit – tedy ručit bytem nebo domem.

• Úvěr ze stavebního spoření. Zajímavým – a méně bolestivým – řešením je překlenovací úvěr ze stavebního spoření, který může pokrýt vícenáklady způsobené zdražováním stavebních materiálů. Výhodou je, že v tomto případě nemusíte bance nebo spořitelně ručit nemovitostí. Pokud máte hypotéku čerstvou, počkejte se sjednáním úvěru ze stavebního spoření 3 až 6 měsíců (dle podmínek vaší banky), protože po této době už banka nepovažuje úvěr ze stavebního spoření za dofinancování hypotéky! A ještě jedna věc – spořitelny vám dnes půjčí třeba i milion bez zástavy nemovitosti a úvěr ze stavebního spoření můžete splácet dlouho, třeba dvacet let.

Vyčkat na dostavbu (a poučit se)

Že stavební materiál skokově naroste, to opravdu nikdo nečekal. Překvapeni jsou z této situace jak investoři a stavební firmy, tak i banky. Ty jsou ale zvyklé počítat s různými riziky, proto žadatelům o hypotéku běžně umožňují, aby si požádali o hypoteční úvěry až o 20 procent vyšší, než je doložený rozpočet prací – samozřejmě se bavíme o sjednávání nové hypotéky, nikoli o navýšení.

„Takto lze vytvořit finanční rezervu pro případné navýšení nákladů v průběhu stavby nebo rekonstrukce. K takovému kroku mohou klienti přistoupit rovnou při schvalování úvěru, a to bez ohledu na skutečnost, zda očekávají nebo neočekávají růst cen,“ konstatuje Patrik Madle.

Potom je tu ještě jedna možnost: Počkat, až se ceny stavebních materiálů srovnají. A možná je to celé je velké ponaučení pro příště. Pokud byste se ještě jednou pouštěli do stavby nebo rekonstrukce domu, myslete na dostatečnou finanční rezervu.