hypoteka-osvc

Hypotéka pro OSVČ: Proč byste ji měli plánovat dlouho předem?

14. 9. 2020
|
Délka čtení: 7 min.

Získat hypotéku je dnes těžké i pro běžné zaměstnance se stálým a pravidelným příjmem. Drobní podnikatelé (OSVČ) jsou na tom ale kvůli nejistému a nestálému příjmu mnohem hůře. Pokud chtějí někdy v budoucnu žádat o úvěr na bydlení, měli by tomu přizpůsobit své příjmy a zdanění ideálně i několik let dopředu.

Hypotéka pro zaměstnance vs. OSVČ

Poskytovatelé hypoték pohlíží na zaměstnance a drobné podnikatele rozdílně. I přesto, že drobní podnikatelé měsíčně vydělávají o několik tisíc korun měsíčně více, jsou jejich šance na získání hypotéky vždy o hodně nižší. Příjmy OSVČ jsou totiž posuzovány zcela odlišným způsobem.

U OSVČ je u žádosti o hypotéku zásadní:

  • zda podnikatel uplatňuje reálné nebo výdajové paušály

  • výše čistého měsíčního příjmu

  • výše ročního obratu

  • doba provozování podnikatelské činnosti

  • obor podnikání

  • bezdlužnost vůči státním úřadům (finanční správa, ČSSZ, zdravotní pojišťovna)

Největší překážkou při získání hypotéky u OSVČ je nízký daňový základ. Většina OSVČ uplatňuje daňový paušál, díky kterému sice platí nižší daně, ale zároveň si snižuje příjem. Následují nízké úspory, nedostatečné záruky či příliš krátká bankovní historie u mladých OSVČ. Neuspějí ani podnikatelé se záznamy v úvěrových registrech.

Jak jsou posuzovány příjmy OSVČ žádající o hypotéky

Zatímco zaměstnancům stačí potvrzení o výši příjmu od zaměstnavatele za posledních pár měsíců, drobného podnikatele čeká strastiplná cesta plná dokazování poskytovateli, že na hypotéku nejenže v daný moment má, ale bude ji schopen splácet dalších x let. Existují tři způsoby, jak banky na příjmy OSVČ nahlíží a co je pro ně důležité.

Pro většinu bank je zásadní čistý zisk po zdanění při uplatnění daňového paušálu, přičemž do výdajů jsou zahrnuty také odpočty. Dnes banky umí zohlednit i paušální výdaje a vnitřně tak zisk OSVČ navýšit, aby na hypotéku dosáhli. To je však možné pouze tehdy, má-li OSVČ dostatečně vysoký příjem v reálu.

Některé banky příjem podnikatele posuzují podle ročního obratu. Hodnoceny jsou tak příjmy bez odečtení nákladů. V potaz však banky berou cca 15 až 30 %. Na tento způsob navíc dosáhnout pouze podnikatelé, kteří podnikají nejméně 24 měsíců bez ztráty a získat mohou nejvýše 80 % z ceny nemovitosti.

U podnikatelů, kteří nevyužívají daňový paušál, ale skutečné výdaje, se posuzuje čistý zisk po zdanění bez uplatnění daňového paušálu. Úplně odlišný způsob účtování je však mnohem náročnější než daňový paušál. Podnikatel sice zaplatí více na daních, ale jeho zisk v daňovém přiznání však daleko více odpovídá realitě.

Hlavní problém u OSVČ žádajících o hypotéku je nedostatečný příjem v důsledku daňové optimalizace a uplatňování daňového paušálu. OSVČ, který si chce pořídit vlastní bydlení, tomu musí své jednání přizpůsobit minimálně jeden rok předem, spíše ale dva roky. Čím dříve začnete, tím zkrátka lépe.

Ideální je také oslovit banku či banky, které se na hypotéky pro podnikatele zaměřují. S výběrem pomůže hypoteční poradce či služby finančního specialisty, který ví nejlépe, jaké banky má v případě hypotéky pro OSVČ vůbec smysl oslovit.

Dávejte si stranou peníze na hypotéku

Již několik let banky na doporučení České národní banky nesmí poskytovat 100 % hypotéky. Aktuálně se nejvyšší nabídky pohybují okolo 90 %. Zbytek peněz je nutné našetřit nebo získat prostřednictvím jiného úvěru. Konkrétně OSVČ je doporučeno mít naspořeno 20 % až 30 % z ceny nemovitosti. Se spořením je vhodné začít co nejdříve.

Přizpůsobte žádosti o hypotéku daňové přiznání

To znamená záměrně nesnižovat příjmy a nezvyšovat náklady. Podnikatel sice zaplatí vyšší daně, ale kromě vyšší šance získat hypotéky, dosáhne i na lepší podmínky. V žádném případě není doporučeno měnit již podané daňové přiznání zpětně dle doporučení banky. Takové jednání může být hodnoceno dokonce jako podvod.

Najděte si spolužadatele

Pomoci získat hypotéku pomůže OSVČ spolužadatel. Nejobvyklejší je požádat o hypotéku společně s partnerem či partnerkou (manželem či manželkou). V případě společné domácnosti se u spolužadatelů sčítají oba příjmy, a tím pádem se zvyšuje šance na získání hypotéky jako takové, ale i výhodnějších parametrů (vyšší půjčka, výhodnější úrok apod.).

Monika ŠaríkováVíce článků autora

Jak se vám tento článek líbil?

Sdílet článek

Související články

  • Krádež auta - zloděj otevírá zámek na dveřích
    21. září 2023|Petr Woff
    10 nejčastěji kradených automobilů: Najdete v seznamu svoji značku?

    Moderní auta jsou stále sofistikovanější, ale pozadu nezůstávají ani zloději. Dříve používali hrubou sílu, která by jim dneska nestačila, takže se naučili různé elektrikářské a programátorské finty. V absolutním bezpečí není žádný vůz, některé modely však mizejí častěji než jiné. Jaké riziko hrozí Škodovce, Volkswagenu, Fordu a dalším automobilům?

  • Platba kreditní kartou
    19. září 2023|Magdaléna Kubečková
    Využijte kreditní kartu na maximum

    Umí vydělat několik procent z nákupu, nabízí zajímavé bonusy, pomůže vám překlenout čekání na výplatu. Můžete s ní bezpečně platit na internetu a v cizině vám usnadní půjčení auta. Když s ní ale neumíte pořádně zacházet, zaplatíte desítky procent navíc na úrocích. Víte, jaké jsou výhody a nevýhody kreditní karty?

  • Žárovka s mincemi v pozadí
    18. září 2023|Petr Woff
    Dodavatelé nabízejí energie pod cenovým stropem. Komu se vyplatí?

    Energie na evropských burzách zlevnily, a proto dodavatelé vydali nové ceníky. Společnosti ČEZ, E.ON, innogy, PRE nebo Pražská plynárenská nabízejí elektřinu a zemní plyn pod cenovými stropy, které stanovila vláda. Není však jisté, zda se v blízké budoucnosti dočkáme ještě výraznějších slev. Proto zvažte, jestli v současnosti uzavřete delší cenovou fixaci, nebo volnější smlouvu.

  • Zabezpečení motorky - zámek na kolo
    17. září 2023|Petr Pohůdka
    Zabezpečení motorky: Jak zastavit zloděje

    Lankové a řetězové zámky, zámek kotoučové brzdy s alarmem nebo GPS lokátor. Zabezpečení motorky proti krádeži má různou podobu. Který způsob ochrany je nejlepší? Záleží na konkrétní situaci. Nejlépe uděláte, když zkombinujete více prvků.

  • Figurka Lego
    15. září 2023|Jana Březinová
    LEGO, akční figurky a další sběratelské kousky. Jak je pojistit?

    V kostičkách LEGO nebo pár sběratelských kartičkách můžete mít doma stovky tisíc korun, a tak by vám nemělo chybět kvalitní pojištění. Netradiční sběratelské předměty můžete zahrnout do běžného pojištění domácnosti nebo je pojistit jako sbírku – pak se vám bude hodit znalecký posudek.

  • Kalkulačka a papíry s grafy
    13. září 2023|Petr Woff
    Sankce za předčasné splacení hypotéky mají stoupnout až na desetitisíce Kč. Jak se jim vyhnete?

    Vláda chce dovolit bankám, aby pokutovaly svoje klienty za předčasné splacení hypotečních úvěrů. Někteří občané by potom museli uhradit navíc až 2 % z předčasně splacené části celkové jistiny. V navrženém zákoně jsou však popsány situace, kdy můžete hypotéku bezproblémově umořit ještě předtím, než skončí její fixace. Pokuta se vám vyhne, třeba když prodáte svou nemovitost nebo se rozvedete. 

  • Muž na motorce
    11. září 2023|Jana Březinová
    Pojištění na motorku: Jak se liší od pojištění auta?

    Povinné ručení na motorku je levnější oproti autu, naopak za pojištění havárie si výrazně připlatíte. Neměli byste podcenit pojištění odcizení, protože motorky se více kradou. Co dalšího byste měli vědět o pojištění motorky?

  • Žena sedí s nohama v ponožkách u topení
    09. září 2023|Petr Pohůdka
    Topná sezona začíná: 5 tipů, na co nezapomenout

    Údržba kotle a komínu, odvzdušnění radiátorů nebo správné nastavení termostatu. Na topnou sezonu se raději připravte s dostatečným předstihem – zejména pokud potřebujete využít služeb profesionálů. Dobrá příprava vám navíc může přinést významné úspory. Na co před startem topné sezony nezapomenout?

  • Žena s účty počítá na kalkulačce
    08. září 2023|Jana Březinová
    Víte, co je kontokorent a kdy se vyplatí?

    Kontokorentní úvěr – zkráceně „kontokorent“ vám dovolí jít do minusu na vašem běžném účtu. Poskytne vám finanční rezervu a umožní zaplacení nečekaného výdaje, když si nechcete brát klasickou půjčku. Komu se kontokorent vyplatí a kdo by se mu měl raději vyhnout?

  • struktura-vydaju
    07. září 2023|Petr Woff
    Struktura výdajů domácnosti: Kolik a za co utrácejí chudí, průměrní a bohatí Češi?

    Tuzemské domácnosti platí především za bydlení a potraviny, následuje doprava a rekreace. Česká společnost je poměrně rovnostářská, ale přesto najdeme významné rozdíly mezi chudšími a bohatšími občany. Například nedávné zdražení elektrické a tepelné energie pociťují silněji senioři než průměrní a vysokopříjmoví zaměstnanci. Porovnejme, jakou strukturu mají výdaje našich domácností.