Co se vyplatí: Splácet hypotéku, nebo zůstat v nájmu?

Hypotéka, nebo nájem? Klíčová otázka, kterou dříve či později řeší snad každý. Odpověď ale není jednoznačná. Ceny hypoték se vyvíjejí, to samé platí o nájmech. U těch navíc záleží i na lokalitě – někde může být levnější splátka hypotéky, jinde platba nájemného. A když pomineme pravidelné placení jako takové, pro někoho může být pohodlnější nájem, pro druhého je pak nepřípustné „platit cizímu“. Obojí má zkrátka svá pro a proti.

Věčné téma, navíc vítěze a poraženého si musí každý určit sám. A není to jednoduché. Většina Čechů však preferuje vlastní bydlení. Navíc patříme mezi země s nejmenším podílem nájemního bydlení v Evropě. Podle Eurostatu bydlí v nájmu 21 % českých domácností. Průměr zemí Evropské unie činí 30 %. Největší podíl nájemníků mají v Rakousku či Německu, kde v nájmu bydlí téměř polovina obyvatel. Nejmenší podíl nájemního bydlení poté najdeme na Slovensku, v Litvě a Chorvatsku, kde dosahuje pouze 10 %.

Češi chtějí do vlastního, ale…

Ona pětina Čechů by si sen o vlastním bydlení také ráda splnila. Finanční situace to ale dle průzkumu webu Bezrealitky umožňuje pouze necelé třetině českých domácností, které zatím ve vlastním nebydlí. Není se asi čemu divit, obecně a z dlouhodobého finančního hlediska je pořízení vlastní nemovitosti na hypoteční úvěr výhodnější. Jakmile úvěr splatíte, stanete se vlastníkem nemovitosti. Ovšem vždy záleží na lokalitě, kde chce dotyčný bydlet a na finanční situaci.

K dobru nájmu pak někdo může namítnout, že přináší větší svobodu – po výpovědi nájemní smlouvy se můžete velmi brzy přestěhovat jinam. Touto optikou se ale budou dívat spíše mladí, kteří teprve hledají ideální domov, jsou na začátku kariéry a potřebují zatím jen startovací bydlení „na zkoušku“. Každopádně zejména ve velkých městech poslední čtyři roky poptávka po nájemním bydlení stoupá. Za tuto dobu zamířilo do nájmů o polovinu více lidí.

Hypotéka nebo nájem aneb Jak se rozhodnout?

Při rozhodování je pro většinu budoucích majitelů či nájemníků klíčové porovnání výše nájemného a měsíční splátky hypotéky a samozřejmě jejich finanční situace.

Hypotékám momentálně hrají do karet velmi zajímavé úrokové sazby a rozvolnění některých limitů, které banky na doporučení ČNB začaly sledovat při schvalování hypoték koncem roku 2018. V době pandemie v tom lehce polevily. I tak ale musí mít lidé dost peněz, aby hypoteční úvěr vůbec získali. Ceny pronájmů v některých lokalitách rostly, jinde klesly – převážně tam, kde jsou nemovitosti zaměřeny na krátkodobý pronájem.

Podle statistiky portálu Realitymix.cz zaznamenaly největší propad nájmy bytů v Praze, a to v meziročním srovnání za období únor 2020 až únor 2021 v průměru o téměř 12 procent. V úzkém centru Prahy, kde je řada nemovitostí využívána ke krátkodobému pronájmu, klesaly ceny nájmů i o čtvrtinu.

„Na druhou stranu z našich statistik vyplývá, že kvůli pandemii a poklesu turismu mohly růst ceny pronájmů v regionech, které nebyly tolik zaměřené na byty s krátkodobými pronájmy. Rychleji rostly pronájmy v regionech se silným zastoupením průmyslových zón,“ vysvětluje Kryštof Kubajko z realitního portálu Videobydleni.cz.

V Brně ve stejném období výše tržních nájmů bytů stagnovala a v Ostravě dokonce vzrostla o necelá tři procenta.

Ceny nemovitostí rostou

I přes pandemii ceny nemovitostí neustále rostou. Především ve velkých městech je šponuje omezená nabídka volných nemovitostí.

Zvyšující se ceny nemovitostí pak zhoršují dostupnost vlastního bydlení. Některé rodiny tak nemají jinou možnost než bydlet v nájmu.

Na druhou stranu dokonce i ve velkých městech, jako je Praha, Brno či Ostrava, je nyní s ohledem na výši měsíčních plateb únosnější splácet hypotéku než platit nájem.

I v Praze je výhodnější hypotéka

Při pronájmu bytu do šedesáti metrů čtverečních v širším centru Prahy dáte za nájem měsíčně 20 tisíc korun. Při koupi do vlastnictví byste museli vydat zhruba šest milionů korun. Měsíční splátka by pak vycházela na 17 064 korun (při 75% LTV, splatnosti 30 let a úrokové sazbě 2,19 %).

V Brně se rozdíly pohybují v řádu stokorun. V Ostravě je tento rozdíl naopak výraznější. Za šedesátimetrový byt v novostavbě dáte přibližně 2,5 milionu korun. Měsíční splátka hypotéky vyjde na 7 110 korun (při 75% LTV, splatnosti 30 let a úrokové sazbě 2,19 %). Za pronájem obdobného bytu byste v Ostravě dali přibližně 11 tisíc korun měsíčně.

Vyplatí se vědět: Kdo stanoví výši nájmu?

Pokud nemáte ve smlouvě pevně stanovenou výši nájemného, v případě sporu ji určí soud podle takzvaného obvyklého nájemného za obdobný nájem ve srovnatelném bytě v dané lokalitě.

Zvyšování nájmu v průběhu trvání nájemní smlouvy může být určeno dopředu již ve smlouvě. Na zvýšení nájemného se také mohou obě strany kdykoliv dohodnout. Upraveno může být také třeba takzvanou inflační doložkou.