Jak banka posuzuje příjem OSVČ u žádosti o hypotéku? - 1. díl

Možností, jak získat hypotéku, je několik. Někdo žádá o hypotéku u banky, někdo zkouší nebankovní společnosti, a někdo využije hypotéku od státu. Suverénně nejčastější jsou hypotéky poskytované bankami.

Hypotéku ale nedostane plošně každý. Je potřeba doložit příjem a řadu dalších dokumentů, které banka posoudí a pak vyřkne verdikt. Posuzování příjmů je navíc o něco složitější, když nejste zaměstnanec, ale OSVČ, tedy osoba samostatně výdělečně činná.

Klasickou, americkou či zpětnou hypotéku?

Pod slovem hypotéka se skrývá hned několik typů produktu, o který můžete zažádat. Zdaleka nejčastější je klasická hypotéka. Jde o dlouhodobý a účelový úvěr, který je vždy zajištěn nemovitostí. Nejčastěji právě tou, kvůli které si hypotéku berete. Nemusí to ale být pravidlem, ručit můžete i jinou nemovitostí, kterou vlastníte.

Není pravidlem, že by si lidé brali hypotéku výhradně za účelem koupě nemovitosti. Účelem hypotéky může být i třeba financování rekonstrukce, oprava nemovitosti, koupě družstevního podílu, refinancování stávajícího účelového úvěru u jiné banky či stavební spořitelny apod.

Speciálním typem hypotéky je pak tzv. americká hypotéka. Ta je méně častá a typicky s vyznačuje tím, že tento úvěr je neúčelový. Můžete tedy peníze utratit za co chcete a bance nemusíte prokazovat účel. Nejčastěji se americká hypotéka používá ke konsolidaci účelových a neúčelových půjček.

Ještě méně častá je tzv. zpětná hypotéka. Jde v podstatě o hypotéku naruby. V první řadě musíte mít ve svém vlastnictví nemovitost. Pak si můžete vzít úvěr, který touto nemovitostí zajistíte. Tuto hypotéku ale nesplácíte měsíčně. Splátky se řeší až po vaší smrti.

Tuto hypotéku si nejčastěji berou senioři, kteří mají nedostatek vlastních finančních prostředků a hrozilo by jim, že o nemovitost přijdou, nebo ji budou muset prodat. Zpětná hypotéka jim zajistí jakousi rentu. Tu dostanou buď celou najednou, nebo je jim zasílána měsíčně.

Po smrti seniora pak dědicové buď zaplatí úvěr a nemovitost si nechají, nebo nemovitost propadne společnosti, která zpětnou hypotéku seniorovi poskytla. Případně ji dědicové mohou prodat a z peněz úvěr zaplatit.

Doložení příjmů

U zpětné hypotéky žádný příjem dokládat nemusíte. Z povahy produktu je logické, že o tento typ úvěru žádají ti, kteří naopak moc peněz nemají a prakticky se tímto zbavují své nemovitosti.

U klasické hypotéky ale příjem doložit musíte. Zaměstnanci mají doložení příjmů jednoduché. Vystaví jim ho zaměstnavatel, respektive jeho účetní. Některé banky mají na toto potvrzení i vlastní speciální formulář, který pouze donesete účetní k vyplnění.

U OSVČ je prokazování příjmů jiné. Pokud jste OSVČ, pak bance musíte předložit daňové přiznání za poslední rok, ze kterého bude zřejmé, jaké jsou vaše příjmy a výdaje. Někdy může banka vyžadovat daňové přiznání i za dva roky zpětně, a navíc potvrzené Finančním úřadem.

Podnikáte chvilku? Na hypotéku zapomeňte

Rozhodně neplatí, že jakmile máte v ruce první daňové přiznání, můžete hned jít do banky a získat hypotéku. Půjčku začínajícím OSVČ banky moc dávat nechtějí. Mají totiž svá pravidla i co se týče délky vašeho podnikání.

Musíte podnikat minimálně 6 měsíců a mít alespoň jedno daňové přiznání. Některé banky jsou ale velmi přísné a přijímají jen žadatele, kteří už podnikají alespoň 2 roky a mají alespoň 2 daňová přiznání. Z nich navíc musí být patrné, že je vaše podnikání v zisku.

Pozor na načasování

Důležité je i načasování žádosti o hypotéku, a to v souvislosti s podáváním daňového přiznání. Pokud budete žádost o hypotéku podávat zkraje kalendářního roku, tedy například v únoru 2020, bude bance stačit daňové přiznání za rok 2018, které jste podávali v roce 2019. Případně, pokud chce banka dvě daňová přiznání, tak ještě daňové přiznání odevzdávané v roce 2018, tedy za rok 2017.

Jestliže ale budete žádat o hypotéku v březnu 2020, a daňové přiznání už jste odevzdali, bude banka chtít vidět toto nové daňové přiznání.

U podnikatelů, kterým daňové přiznání zpracovává daňový poradce, se termíny liší. Ti totiž mají na odevzdání daňového přiznání o 3 měsíce více, a tak mohou odevzdat daňové přiznání až na konci června.

Možná bude banka chtít i vlastnické listy

Pokud máte kromě těchto příjmů i příjmy z pronájmu nějaké nemovitosti, je rovněž potřeba bance doložit vlastnický list k této nemovitosti a nájemní smlouvu.

Dokládat pak budete muset i příjmy z kapitálového majetku, například z cenných papírů.

Advokáti a lékaři mají výhodu

V případě, že žádáte o hypotéku jako advokát, lékař, architekt či z titulu jiného svobodného povolání, máte často výhodu oproti ostatním.

U těchto klientů banky někdy zmírňují požadavky. Setkat se tak můžete s tím, že banka bude chtít doložit pouze to, že v daném oboru pracujete už 2 roky a dále pak přiložíte výpis z účtu za poslední půlrok. V takovém případě pak banky počítají 60 % příchozích částek na účet jako čistý příjem a z něj pak počítají hypotéku. V takovém případě ale platí, že mimořádné a jednorázové příjmy banka nezapočítává. A stejně tak ani peníze, které si na účet posíláte sami.

V následujícím článku si přiblížíme, co dalšího po vás bude banka vyžadovat, a jak vám v žádosti o hypotéku může pomoci vysoký obrat.