Vývoj úrokových sazeb - graf s dřevěnými baráčky

Dočkáme se u hypotečních úvěrů snížení úrokové sazby?

Již pěknou řádku měsíců si zvykáme na trend růstu úrokových sazeb. Stojí za ním zásahy České národní banky, která se pomocí zvyšování úrokových sazeb snaží bojovat s vysokou inflací.

Během pouhých 12 měsíců (od června 2021 do června 2022) zvýšila ČNB jednu ze svých klíčových úrokových sazeb – tzv. čtrnáctidenní repo sazbu – z úrovně 0,25 % na současných 7 %. Tak vysokou repo sazbu jsme v České republice měli naposledy v roce 1999 a úplně jsme tedy zapomněli, jak nepříjemné důsledky inflační prostředí spojené s růstem úrokových sazeb představuje.

Vývoj čtrnáctidenní repo sazby za poslední rok

Repo sazba a její vztah k úroku

Přestože repo sazba nesouvisí přímo s poskytováním hypotečních úvěrů, nastavuje a výrazně ovlivňuje výši úrokových sazeb na celém trhu. V reakci na zásahy ČNB tedy dochází také k citelnému růstu úrokových sazeb hypotečních úvěrů. Pokud před rokem bylo možné získat hypoteční úvěr s úrokovou sazbou 2,6 %, potom nyní se roční úrokové sazby blíží k úrovni 8 %.

Vývoj nabídkových úrokových sazeb za poslední rok LTV 70 %

Vývoj nabídkových úrokových sazeb za poslední rok LTV 90 %

U úvěrů to na první pohled není tak zřejmé, jako například u ceny potravin, ale úroková sazba je vlastně cena peněz. Klient si půjčuje peníze a za zapůjčení těchto peněz platí bance odměnu, jejíž výše je odvozena od aktuální úrokové sazby. Lze tedy říci, že hypoteční úvěry během pouhého roku zdražily více než dvojnásobně. A přinejmenším v době přípravy tohoto článku se zdá, že tento růst ještě nekončí.

Nová hypotéka vs. refinancování

Trh s hypotečními úvěry tradičně sestává především z nových úvěrů. Nicméně refinancování existujících hypotečních úvěrů tvoří kolem 15 až 20 % objemu celkové produkce. Refinancování probíhá typicky v době, kdy končí doba fixace úrokové sazby a tento okamžik v letošním roce potká ještě kolem 30 tis. domácností. A zatímco u nové hypotéky může klient zvažovat, zda je či není schopen vysoké splátky hradit, pak na konci fixace klient příliš na výběr nemá. Splátka hypotéky znatelně vzroste a klient se s tím prostě musí nějak vypořádat.

Neplaťte více, než musíte

Refinancujte svou hypotéku i mimo fixaci a získejte výhodnější podmínky.

Srovnáme vám aktuální nabídky na trhu a vyjednáme individuální sazbu.

Chci ušetřit refinancováním


Banka v takové situaci může částečně pomoci dočasným snížením splátek nebo dokonce jejich dočasným pozastavením, ale taková úleva je zaplacena prodloužením splatnosti úvěru a dodatečnými úrokovými náklady. Tíže zvýšené splátky hypotéky tak leží na klientovi, třebaže lze hledat cesty k alespoň mírné úlevě.

Co nás ovlivňuje při rozhodování o hypotéce

Jak jsme si vysvětlili výše, úroková sazba je vlastně cena peněz. Jestliže peníze více než dvojnásobně zdražily, je pochopitelné, že se jich „prodá“ méně. Jinými slovy, lidé mají nyní menší chuť se za vysokých úrokových sazeb zadlužovat.

To je jedním, nikoliv však jediným, důvodem, proč v porovnání s minulým rokem došlo k propadu trhu hypotečními úvěry asi na polovinu. Takový propad se může zdát téměř tragický, ale tak zle zase není. Srovnání s minulým rokem je zatíženo tím, že minulý rok byl s velkým náskokem nejlepším rokem vůbec. Banky poskytnuly asi dvojnásobek hypotečních úvěrů oproti běžnému stavu.

Došlo tedy k efektu tzv. předzásobení – klienti uspíšili svá rozhodnutí a investovali do nemovitosti dříve, než zamýšleli. Nicméně i v porovnání s předchozími lety lze pozorovat částečné ochlazení trhu.

Objem poskytnutých hypotečních úvěrů od roku 2018

Jak jsme již naznačili, důvodem nejsou jen úrokové sazby. Dalším a možná ještě závažnějším důvodem je vysoká cena nemovitostí. Jejich ceny v minulých letech rostly až o desítky procent ročně a trh se dostal do fáze, kdy cena nemovitostí již pro valnou část potenciálních zájemců není akceptovatelná.

Zároveň se projevuje ještě další vliv a to vliv regulace České národní banky. Ta od dubna 2022 zavedla zákonnou povinnost dodržet tzv. poměrové ukazatele, které se označují LTV, DTI a DSTI.

LTV je podíl mezi výší úvěru a hodnotou zajištění. Omezením jeho výše se ČNB snaží zajistit, aby žadatelé o hypoteční úvěr disponovali svými vlastními zdroji. Aktuálně je vyžadováno 10 % a v mnoha případech až 20 % vlastních zdrojů.

Stanovením limitů DTI a DSTI centrální banka reguluje míru zadlužení klienta ve vztahu k jeho příjmům. Zjednodušeně řečeno, klient si může půjčit maximálně 8,5 násobek ročního příjmu a může hradit splátky maximálně ve výši 45 % měsíčního příjmu. U mladších žadatelů do 36 let jsou tyto podmínky o něco mírnější a umožňují až 9,5 násobek ročního příjmu se splátkami maximálně 50 % měsíčního příjmu.

Budoucí vývoj

Otázka budoucího vývoje v jakékoliv disciplíně je velice ošidná. Tím spíše v disciplíně tak neodhadnutelné, jako jsou ekonomické jevy. Nicméně nějaký vývoj můžeme pokládat za nejpravděpodobnější. Podle mého názoru je to tento:

Poptávka po nemovitostech výrazně oslabila. Tam, kde před rokem, rokem a půl, byli lidé ochotni skládat rezervační zálohy aniž nemovitost fyzicky viděli, tam dnes začínají smlouvat o ceně. V nabídkách developerů se začínají objevovat cenové pobídky. Trh nemovitostmi se tím narovnává. Takový převis poptávky nad nabídkou, jaký jsme zažili, není zdravý. Stejně tak by nebyl zdravý výrazný převis nabídky nad poptávkou. Z tohoto pohledu má trh nemovitostmi tedy blíže k normálu, než tomu bylo v poslední době.

Úrokové sazby se velmi pravděpodobně přiblížily svému maximu. Od začátku července došlo ke změně ve složení bankovní rady České národní banky. Konkrétně k výměně tří členů. Tři odcházející členové patřili k těm, kteří většinou pěti hlasů prosazovali zvyšování repo sazby v posledních měsících. Takoví členové se slangově nazývají „jestřábi“. Jejich opakem jsou tzv. „holubice“. A dá se předpokládat, že právě holubičí politika, tedy politika dalšího nezvyšování úrokových sazeb bude mít nyní větší šance se v radě ČNB prosadit. A zřejmě se dá čekat, že v nějakém dohledném časovém období se začne také mluvit o postupném snižování sazeb na přijatelnější úroveň.

Osobně se domnívám, že rok 2022 již žádné pozitivní překvapení v oblasti hypotečních úvěrů nepřinese. Z pohledu hypoték bych jej nazval „odepsaným rokem“, ale věřím v postupné zotavení počínaje prvním kvartálem příštího roku.

Jak se vám tento článek líbil?

Sdílet článek

Související články

  • Jak převést hypotéku na jinou osobu - Schůzka s bankéřem
    Hypotéky
    11. srpna 2022|Jana Březinová
    Jak převést hypotéku na jinou osobu

    Prodáváte byt nebo se rozvádíte a potřebujete převést hypotéku na jinou osobu? K převodu musí svolit vaše banka. Zjistěte, jaké dokumenty bude banka vyžadovat a co všechno převod hypotéky na jinou osobu obnáší.

  • Hypotéka a rozvod - Rozvádějící se manželé
    Hypotéky
    05. srpna 2022|Jana Březinová
    Hypotéka a rozvod: Jak vyřešit složitou životní situaci

    Rozvod není sám o sobě nic příjemného. Když je do toho potřeba vyřešit ještě společnou nemovitost s hypotékou, spoustu párů se dostane do patové situace. Přitom možností existuje několik – prodat nemovitost, vyvázat jednoho z manželů z hypotéky či pokračovat ve společném splácení. Ve všech případech musíte získat souhlas banky.

  • nájem-nebo-hypotéka
    HypotékyDům a domácnost
    05. července 2022|Vendula Flassig Vrablová
    Nájem vs. hypotéka na byt: Kdy se co vyplatí?

    Žít ve vlastním by chtěl každý. Bohužel zdaleka už ne každý si může dovolit koupit byt či dokonce dům. Rostou ceny nemovitostí, hypotéky jsou dražší a podmínky získání přísnější, ale o mnoho lépe na tom nejsou ani nájmy. Nakonec nejvíce záleží na aktuální finanční situaci.

  • Další vlna zdražování hypoték
    Hypotéky
    27. června 2022|Vendula Flassig Vrablová
    Další vlna zdražování hypoték. Jak ji ustát a co dělat v případě problémů?

    Hypoteční úvěry s pětkou na začátku prakticky v posledních dnech vymizely ze sazebníků bank. Sehnat dneska hypotéku pod 6 % se rovná malému zázraku. Hypoteční sazby navíc v některých bankách dokonce překračují hranici 7 %. A ani v budoucnu finanční experti a odborníci nepředpovídají jejich razantní zlevnění.

  • Zelená hypotéka - bytový dům
    Hypotéky
    19. června 2022|Vendula Flassig Vrablová
    Zelená hypotéka: Pro koho je určená a kdo na ni dosáhne?

    Není vám lhostejný osud naší planety? Při stavbě domu využíváte ekologických principů? Poohlížíte se po nízkoenergetické nemovitosti k prodeji? Pokud jste alespoň na jednu z výše uvedených otázek odpověděli kladně, pak vás jistě bude zajímat produkt s názvem Zelená hypotéka, který vám pomůže s financováním ekologického bydlení.

  • mlady-par
    Hypotéky
    05. června 2022|Jana Březinová
    Hypotéka pro mladé: Jaké jsou aktuální možnosti?

    Chcete si pořídit vlastní bydlení, ale nemáte dostatečné úspory? Pokud jste mladší 36 let, můžete využít hypotéky pro mladé. Do věku 40 let se nabízí také státní půjčka pro mladé. Jaké další podmínky musíte splnit?

  • viceucelova hypoteka
    Hypotéky
    29. května 2022|Jana Březinová
    Vícegenerační hypotéka: Je to řešení nedostupného bydlení?

    Vlastní bydlení je stále méně dostupné a s rostoucími úrokovými sazbami se situace nejspíš ještě zhorší. Proto banky hledají cesty, jak udělat hypotéky dosažitelnější. Jednou z možností je vícegenerační hypotéka. Jaké jsou její výhody a nevýhody?

  • Jak vydělat na hypotéce - šťastný pár s penězi navíc
    Hypotéky
    23. května 2022|Lucie Dosedělová
    Na hypotéce se dá stále vydělat. Jak dostat peníze „navíc“?

    Je inflace důvodem, proč už není správný čas zvolit hypotéku? Nebo může inflace pomoct hodnotě majetku a ještě se na ní dá vydělat? Srovnejto.cz připravilo přehled, proč s hypotékou neotálet a nečekat na lepší situaci. Investice do bydlení je v zásadě stále bezpečným a výnosným zhodnocením majetku a míra inflace zisku paradoxně výrazně pomáhá.

  • Jste dostatečně bonitní? - peníze na hromádkách
    Hypotéky
    12. května 2022|Jana Březinová
    Jste dostatečně bonitní? Zjistěte, jak si bonitu zvýšit

    Žádáte o hypotéku nebo spotřebitelský úvěr? Pak už jste nejspíš na pojem bonita narazili. Co přesně se pod pojmem bonita skrývá a proč záleží i na tom, jakou vykonáváte profesi nebo kolik máte dětí? Zjistěte, jestli jste dostatečně bonitní a jak si bonitu navýšit.

  • Podle čeho vybrat hypotéku - dům s otazníkem
    Hypotéky
    19. dubna 2022|Renata Badalíková
    Podle čeho vybírat hypotéku a na jak dlouho ji fixovat při rostoucích sazbách?

    Vlastní bydlení vám asi nikdo zadarmo nedá a ne každý má tolik finančních prostředků, aby si za ně koupil vlastní dům či byt. Hypotéční úvěr představuje spolehlivé řešení financování bydlení. Rok 2022 bude pro hypotéční trh, díky rostoucí inflaci a intervencím ČNB, velmi zátěžový. Úrokové sazby stoupají a počet zájemců o poskytnutí úvěru prudce klesá.

  • spolužadatel
    Hypotéky
    Spolužadatel hypotéky: Jaké výhody a rizika tahle možnost nese?

    Cesta k vlastnímu bydlení je stále komplikovanější. Zvyšující se úrokové sazby, limitující podmínky a doporučení České národní banky, ale i neexistence 100% hypoték nutí řadu žadatelů hledat jiné možnosti a alternativy. Jednou z nich je žádost o hypotéku společně se spolužadatelem. Jaké výhody a nedostatky jsou s touhle možností spojené?

  • Zvýšení repo sazby - Detail bankovky 500
    Hypotéky
    23. února 2022|Renata Badalíková
    Co bude znamenat pro úvěry zvýšení repo sazby ČNB?

    Bankovní rada ČNB na svém únorovém jednání (4. 2. 2022) zvýšila dvoutýdenní repo sazbu (2T repo sazbu) o 0,75 procentního bodu na 4,50 %. To znamená, že zvýšení sazeb jistě povede ke zdražení úvěrů a zvýšení sazeb hypoték, a tedy zhoršení přístupu k financování pro podniky i fyzické osoby. Pro fyzické osoby především v oblasti financování, a tím i dostupnosti vlastního bydlení. Během roku 2022 by se základní repo sazba mohla vyšplhat až k pěti procentům.

  • rodina s kasičkou
    HypotékyOsobní finance
    23. února 2022|Veronika Doskočilová
    ​​Život rodin se zdraží o tisíce - refinancujte výhodně

    Život mnoha rodin postupně zdražuje o tisíce korun. Výdaje za energie se v průměru zvýší o 943 Kč měsíčně, cena potravin může vzrůst až o 30 % a za pohonné hmoty aktuálně zaplatíte v průměru 46 Kč za litr. Ti, kterým letos končí pětiletá fixace hypoték, navíc musí řešit i zvýšení úrokových sazeb.

  • matka, dcera a otec stehovani
    HypotékyPůjčky a úvěry
    Úrokové sazby hypoték rostou, má smysl vzít si teď úvěr na vlastní bydlení?

    Zvažujete koupi nemovitosti na hypotéku nebo se zajímáte o situaci na hypotečním trhu? Pak vám jistě neuniklo, že úrokové sazby u hypoték v posledních měsících výrazně vzrostly. Co za růstem úrokových sazeb stojí a má teď vůbec cenu vzít si hypotéku na koupi nemovitosti? A jakou fixaci případně zvolit?

  • Mladí manželé sedící u stolečku s papíry
    Hypotéky
    Nejvyšší čas vzít si hypotéku za nezpřísněných podmínek

    Pokud v nejbližší době uvažujete o vlastním bydlení, měli byste si pospíšit. Nejen, že výrazně stoupají ceny nemovitostí i úrokové sazby hypoték, ale vzít si úvěr na bydlení bude od dubna 2022 mnohem složitější. Česká národní banka totiž zpřísňuje ukazatele LTV, DTI a DSTI, podle nichž hypoteční banky schvalují úvěry. Zjistěte, jak najít optimální nabídku na hypoteční úvěr.

  • Muž a žena drží klíč od nového bytu
    Hypotéky
    Je výhodnější hypotéka nebo stavební spoření? Porovnali jsme obojí za vás

    Neustále se zvyšující ceny nemovitostí a horší dostupnost hypotečních úvěrů nutí ty, kteří sní o vlastním bydlení, hledat vhodné alternativy, jimiž by mohli vysněné bydlení financovat. Jednou z nich je i stavební spoření. Je vůbec možné brát tuhle možnost v potaz, a jaké rozdíly mezi ním a klasickým hypotečním úvěrem panují?

  • Odhad ceny nemovitosti
    Hypotéky
    29. října 2021|Vendula Flassig Vrablová
    Odhad nemovitosti: Kde ho získáte zdarma a kde naopak zaplatíte?

    Vlastnictví nemovitosti s sebou přináší řadu situací, kdy po vás bude banka nebo jiná instituce žádat odhad ceny vašeho domu či bytu. Při odhadu nemovitosti navíc hraje roli spousta specifických faktorů a pouze opravdoví odborníci dokáží vypočítat cenu nemovitosti správně. Kolik za odhad zaplatíte a kde ho můžete získat zcela zdarma?

  • Manželé na schůzce o hypotéce
    Hypotéky
    06. září 2021|Vendula Flassig Vrablová
    Navýšení hypotéky: Jak na to, abyste si vybrali dobře a proces absolvovali bez zbytečných komplikací?

    Ceny stavebních materiálů letí vzhůru. A ani do budoucna nemá být situace dle odborníků jiná. Důvodů, proč potřebujete navýšit hypoteční úvěr, navíc může být celá řada. V průběhu let se vám totiž může rozrůst rodina, změníte vkus i nároky na bydlení nebo jednoduše zjistíte, že staré kalkulace nejsou vzhledem ke dražšímu materiálu použitelné. Jak hypotéku navýšit bez zbytečných komplikací a starostí navíc? Poradíme!

  • Podání rukou
    Hypotéky
    24. srpna 2021|Monika Šaríková
    Stavební materiál zdražuje: Jak si navýšit hypotéku?

    Kdo staví dům nebo rekonstruuje byt, s napětím sleduje aktuální ceny stavebního materiálu. V posledních měsících zdražuje vše – tepelné izolace, kovové stavební prvky, dřevěné trámy, palubky. V některých případech se nárůst počítá o desítky až stovky procent. Stavebníci tak potřebují na dokončení projektu více peněz, což někdy nejde bez navýšení hypotéky.

  • Vypočítávání hypotéky
    Hypotéky
    25. července 2021|Monika Šaríková
    Zdražování hypoték pokračuje. Průměrné sazby v červnu stouply na 2,13 %

    Česko se v posledních měsících přiblížilo k desítce zemí v EU s nejvyššími úrokovými sazbami u hypotečních úvěrů. Od letošního března průměrné úrokové sazby vzrostly na červnových 2,13 %. Finanční analytici očekávají růst sazeb i v dalších měsících.

  • Garsonka
    Hypotéky
    17. července 2021|Vendula Flassig Vrablová
    Jak prodat byt s hypotékou?

    Splácíte hypotéku na byt a po několika letech potřebujete nemovitost prodat? Ať už je to z důvodu stěhování do nové nemovitosti nebo kvůli rozvodu, není prodej bytu s hypotékou nic složitého. Podívejte se, jak prodat byt s hypotékou.

  • Peníze na dům
    Hypotéky
    29. června 2021|Monika Šaríková
    Průvodce refinancováním: Jednejte zavčas, nabídky porovnejte, můžete i vyjednávat

    Blíží se konec fixace vaší hypotéky? Na nic nečekejte, zkontrolujte přesné datum a začněte konat. Pravděpodobnost, že vám banka nabídne horší úrok, než je váš stávající, respektive méně výhodný, než nabízí nově příchozím klientům, je vysoká. Nic však není ztraceno, řešení nabízí refinancování.

  • Půjčka na družstevní bydlení
    Hypotéky
    28. června 2021|Vendula Flassig Vrablová
    100% půjčka na družstevní byt: Existuje a kdo ji dokáže poskytnout?

    Na počátku roku 2021 dosáhly úroky hypotečních úvěrů po dlouhé době svého minima. Průměrná úroková sazba činila v únoru 1,93 %. Poté začala znovu stoupat. I přesto ale patří současné sazby mezi nesmírně výhodné a takové, na které jsme nedosáhli už pěkně dlouho. Prognózy finančních odborníků a analytiků jsou nicméně neúprosné. Po měsících pádu musí začít úroky opětovně stoupat. Proto je nejvyšší čas hypotéku vyřídit. Pokud ale pokukujete po 100% hypotéce na družstevní byt, pravděpodobně budete poněkud zklamaní.

  • Vývoj úrokových sazeb
    Hypotéky
    21. června 2021|Monika Šaríková
    Jaké budou úrokové sazby hypoték ve druhé polovině roku 2021?

    Období extrémně levných hypoték je u konce. Tuzemské banky už v první polovině letošního roku minimálně jednou zvyšovaly úrokové sazby úvěrů na bydlení a v následujících měsících budou zřejmě dále zdražovat. Ceny nemovitostí přepisují historická maxima a dostupnost vlastního bydlení se řadě Čechů čím dál více vzdaluje. Přečtěte si, jakým směrem se mohou vyvíjet úrokové sazby hypoték v druhé polovině roku 2021.

  • Ukazování propiskou na graf na počítači
    Hypotéky
    14. června 2021|Monika Šaríková
    Hypotéky: Podle čeho si vybrat dobu fixace úrokové sazby?

    Přemýšlíte o hypotéce? Pak byste měli vědět, že vedle hledání nejlepších podmínek a úroků vás také čeká volba nejvhodnější doby fixace úrokové sazby. Nikdo přesně neumí odhadnout vývoj na trhu, a tedy ani to, zda se vyplatí fix úrokové sazby na 10 let, nebo naopak třeba pouze na tři. Několik vodítek, jak si vybrat, však přesto máme. Svou roli by měla hrát i vaše konkrétní situace.

© 2022 Srovnejto.cz a.s., všechna práva vyhrazena.

O zprostředkování pojištění se stará společnost ePojisteni.cz s.r.o. Půjčky a úvěry jsou zprostředkovávány společností Elephant Orchestra, s.r.o. Zprostředkování telekomunikací a energií zajišťuje společnost Tarifomat, s.r.o. Jedná se o společnosti, které jsou součástí Skupiny Srovnejto a jsou držiteli platné registrace České národní banky (ČNB).