Fotovoltaika v bytovém domě od 2023: Až do výkonu 50 kWp a bez souhlasu všech vlastníků

Od roku 2023 je instalace fotovoltaiky na bytový dům o dost jednodušší. Není potřeba souhlas všech vlastníků, ani sloučení do jednoho elektroměru. Existují dokonce čtyři způsoby, jak může SVJ provozovat fotovoltaiku a sdílet vyrobenou energii. Vlastníci bytů tak mohou ročně ušetřit 50–90 % na účtech za elektřinu.

Od roku 2023 platí nová pravidla pro fotovoltaiku v bytovém domě

V roce 2023 vstoupila v platnost novela energetického zákona Lex OZE 1, která instalaci fotovoltaiky na bytový dům značně ulehčila. Jaké jsou její hlavní výhody?

• K instalaci fotovoltaiky není nutný souhlas všech vlastníků. Stačí schválení většinou – konkrétní poměr hlasů si každé SVJ určuje ve stanovách.
  

• Elektřinu je možné používat bez omezení nejen ve společných prostorách, ale i v jednotlivých domácnostech. Není potřeba sjednocovat elektroměry do jednoho odběrného místa.
  

• Každá domácnost odebírající elektřinu z fotovoltaiky si může i nadále ponechat vlastního dodavatele elektřiny.
  

• Výkon fotovoltaiky, pro níž není nutná licence od ERÚ, se zvýšil z 10 kWp na 50 kWp.
  

• SVJ nepotřebuje stavební povolení pro instalaci fotovoltaiky až do 50 kW, dříve 20 kW.

4 způsoby, jak fotovoltaiku v bytovém domě vyřešit

Z právního hlediska existují čtyři způsoby, jak fotovoltaickou elektrárnu v SVJ provozovat a elektřinu sdílet.

Fotovoltaika je v podílovém spoluvlastnictví

První možností je, že fotovoltaická elektrárna je v podílovém spoluvlastnictví vlastníků jednotek – podobně se to řeší například u výtahu. Náklady na fotovoltaiku se platí z fondu oprav, a tudíž na soláry přispívají všichni vlastníci, i když s jejich instalací nesouhlasí. Jediným řešením by byla změna poměru, v jakém vlastníci přispívají do fondu oprav, ale na to je potřeba jednomyslný souhlas schůze.

Pokud si majitel bytu později rozmyslí, že se chce k fotovoltaice připojit, musí mu to být umožněno. Zisk z prodeje přebytků se rozděluje mezi všechny vlastníky v závislosti na podílu na společné části domu – většinou tedy podle velikosti bytu. Pokud roční zisk nepřesáhne 30 000 Kč, nemusí se z něj platit daň z příjmu.

Část vlastníků založí spolek

Administrativně složitější možností je, že si zájemci o fotovoltaiku založí spolek. Ten si poté požádá o pronájem střechy a schůze vlastníků musí schválit, že na ní může vyrábět elektřinu. Fotovoltaika nesmí být součástí budovy a výhradu vlastnictví je potřeba zapsat do katastru nemovitostí.

O financování a údržbu fotovoltaické elektrárny se tak stará spolek. Jedná se tedy o variantu spravedlivější pro ty domácnosti, které s výstavbou fotovoltaiky nesouhlasí. Na druhou stranu má jednu velkou nevýhodu – zisky z prodeje přebytků si členové spolku nemohou přerozdělit. Spolek je musí zdanit 19 % a použít pouze pro financování další činnosti. Přerozdělení zisků je možné pouze v případě, že fotovoltaiku vlastní přímo jeden nebo více členů, nikoli samotný spolek – pak platí pro zdanění hranice 30 000 Kč/rok.

Smlouva o společnosti bez právní osobnosti

Dalším modelem výroby elektřiny v bytovém domě je takzvaná smlouva o společnosti bez právní osobnosti. Fotovoltaiku vlastní jeden ze společníků, který umožní ostatním elektřinu využívat, nebo ji vlastní všichni společníci v závislosti na velikosti podílu.

Tento model funguje podobně jako výše uvedený spolek. Ti, kteří o elektrárnu nemají zájem, se na ní vůbec nepodílí. Společnost opět musí získat souhlas s pronájmem střechy, jejím využitím k výrobě elektřiny a fotovoltaika nesmí být součástí budovy. Výhodou oproti spolku je jednodušší přerozdělení zisků. Pokud zisk nepřesáhne 30 000 Kč/rok, neodvádí se z něj daň z příjmu.

Fotovoltaiku vlastní bytové družstvo

V bytovém družstvu je situace jednodušší než v SVJ. Fotovoltaická elektrárna se stane součástí majetku družstva a kdo ji chce využívat, tomu družstvo stanoví nájemné. Ostatních členů se výstavba solárů nedotkne a nemusí na ni přispívat. Existuje také možnost, že fotovoltaiku bude hradit pouze jeden člen družstva a umožní ostatním ji využívat.

Pro schválení instalace fotovoltaiky je obvykle nutná nadpoloviční většina hlasů členů družstva, ovšem záleží na stanovách – někdy stačí jen souhlas představenstva nebo předsedy. O něco složitější je to s rozdělením zisků z prodeje přebytků. Mimo jiné nesmí zisky přesáhnout třetinu ročního zisku družstva a musí být zdaněny 19 %.

Veškeré podrobnosti o modelech pro fungování fotovoltaiky v bytovém domě najdete v manuálu od Unie komunitní energetiky (UKEN).

Kolik stojí instalace panelů na bytový dům

Cena fotovoltaiky pro bytový dům závisí na mnoha faktorech:

• celkovém instalovaném výkonu,

• způsobu ukládání přebytků – do baterií nebo ohřevu vody,

• účinnosti solárních panelů a kvalitě dalších komponent,

• ceně montáže,

• dalších souvisejících nákladech na úpravu elektroinstalace.
  

Stejně jako rodinné domy si i bytové domy mohou žádat o dotaci na solární panely z programu Nová zelená úsporám.

Podívejte se na příklad, jak může vypadat cena fotovoltaiky na střechu pro bytový dům s 23 bytovými jednotkami.

• Celkový instalovaný výkon: 19,32 kWp

• Bateriový systém: 19,2 kWh

• Roční výroba z fotovoltaiky: cca 20 MWh

• Celková kalkulace: 1 322 220 Kč

• Dotace NZÚ: 711 800 Kč (19,32×15 000 + 19,2×10 000+ 23×10 000)

• Cena po odečtení dotace: 610 420 Kč

Navíc SVJ a bytová družstva mají možnost požádat o vyplacení až 100 % dotace předem formou zálohy.

Jaká je návratnost investice do fotovoltaiky

Doba návratnosti investice do fotovoltaiky závisí na mnoha faktorech, zejména na spotřebě elektřiny v domě a aktuálních cenách elektřiny. Výhodou bytového domu je, že se spotřeba rozloží mezi více domácností, které elektřinu čerpají v různých časech, a tudíž by nemělo vznikat tolik přebytků.

Pojďme pokračovat ve výše uvedeném příkladu.

• Roční výroba z fotovoltaiky: 20 MWh

• Cena po odečtení dotace: 610 420 Kč

• Využitá elektřina v domě: 85 %, tj. 17 MWh

• Prodej přebytků: 15 %, tj. 3 MWh

• Průměrná cena za odebranou elektřinu: 5 000 Kč/MWh

• Průměrná cena za elektřinu prodanou do sítě: 3 000 Kč/MWh

• Úspora na nákladech za elektřinu: 85 000 Kč/rok

• Zisk z prodeje přebytků: 9 000 Kč/rok

• Návratnost: 6,5 let

Tento výpočet doby návratnosti je velmi zjednodušený. Nepočítá s dodatečnými náklady na údržbu fotovoltaiky, rozdílnou výrobou v průběhu let, ani se změnou cen elektřiny v čase.

Výhody a nevýhody fotovoltaiky pro bytový dům

• výroba elektřiny z obnovitelného zdroje a její komunitní sdílení

• snížení nákladů na elektřinu o 50–90 % pro společné prostory i jednotlivé domácnosti

• zvýšení hodnoty nemovitosti a jednotlivých bytových jednotek

• vysoká dotace z programu Nová zelená úsporám

• vysoké počáteční náklady (avšak možnost čerpání dotace zálohou)

• nejistota ohledně vývoje cen elektřiny, a tudíž proměnlivá doba návratnosti

• administrativní náročnost u některých modelů provozování fotovoltaiky

• vyvolání konfliktů mezi vlastníky, pokud se FVE prosadí jen těsnou většinou