Mladý pár u domu

Hypoteční trh v roce 2021? Hypotéky zlevní, banky ale budou opatrnější

Příští rok by hypotéční trh mohl pokračovat ve své letošní úspěšné jízdě. Alespoň co se týká úrokových sazeb, které jsou už letos příjemně nízké. Banky ale začnou být s velkou pravděpodobností opatrnější v posuzování bonity žadatelů. Hypotéky tedy budou levné, ale možná ne pro každého. Jak se na cenách nemovitostí a hypotékách podepíše současná pandemie koronaviru?

S trochou zjednodušení se dá říct, že hypotéční trh ovlivňuje několik nejvýznamnějších faktorů. Kromě nabídky a cen nemovitostí je to zejména zaměstnanost a zájem obyvatel investovat do vlastního bydlení. K tomu se z druhé strany přidává ochota či neochota bank hypotéční úvěry poskytovat a případné regulační zásahy centrální banky. Do toho navíc letos vstoupila i pandemie koronaviru se souvisejícími ekonomickými dopady. Z toho je zřejmé, že letošní i příští rok by mohl být co do hypoték poměrně turbulentní. V souvislosti s koronavirem přišla na hypotéční trh rovněž určitá překvapení. Jak říkáme, žijeme v zajímavých časech.

Virus nevirus, hypotéky trhají rekordy

Jedním z těchto velkých překvapení je, že žádný sentiment se na českém hypotéčním trhu zatím nekoná. Podle dat webu Hypoindex.cz dosáhl letos v červenci celkový objem poskytnutých hypotéčních úvěrů 21,597 miliardy korun. To je ve srovnání s červencem 2019 nárůst o téměř 40 %. Také průměrná úroková sazba hypoték, která je klíčovým ukazatelem hlavně pro výši splátek, letos klesá a v létě poklesla až na 2,15 %. Úrokové sazby hypoték jsou nyní na úrovni roku 2017. Co z těchto čísel plyne? O hypotéky je letos navzdory koronaviru rekordní zájem a jsou levné.

Je možné, že zájem o hypotéky už v dubnu zvýšila Česká národní banka (ČNB) uvolněním regulačních opatření. Na jaře totiž ČNB zvýšila limit LTV (výše hypotéky v poměru k hodnotě zastavované nemovitosti viz boxík) z původních 80 % na 90 % a zároveň zvýšila doporučovanou hodnotu DSTI, která ukazuje, jak velkou část čistého měsíčního příjmu žadatel o úvěr vynakládá na splátky dluhu, z 45 % na 50 %. ČNB už také po bankách nepožaduje posuzovat nové hypotéky podle ukazatele DTI, který odráží počet ročních čistých příjmů domácnosti nutných ke splacení všech jejích dluhů.

Tyto regulace ČNB zavedla v období ekonomického růstu, aby nevznikla hypotéční bublina a příliš nenarostl počet žadatelů, kteří by následně nebyli schopni hypotéku splácet. Nyní v ekonomické krizi způsobené pandemií koronaviru se pak tato pravidla logicky trochu uvolnila.

Mám zájem o hypotéku

Hypotéky v roce 2021 – přísnější banky

Do nového roku tedy vstoupíme se skvělými výsledky hypotéčního trhu a nízkými úrokovými sazbami. Zdá se, že jsme v ideální době pro sjednání hypotéky. Banky ale podle některých zpráv začínají být opatrné. A to navzdory určité deregulaci ze strany ČNB. „Banky začínají zpřísňovat risk management,“ říká například jeden z hypotéčních poradců Srovnejto.cz. A dodává, že ačkoli jsou pravidla posuzování bonity žadatelů nyní trochu volnější než loni, banky budou při poskytování úvěrů opatrnější. V praxi by pak mohli mít problémy s poskytnutím úvěru lidé z různých rizikových profesí, třeba osoby pracující v pohostinství a cestovním ruchu.

Hypotéční trh by mohla negativně ovlivnit také případná rostoucí nezaměstnanost. „Zatím běží různé podpůrné dotační programy pro firmy, v průběhu příštího roku ale tyto programy skončí a řada firem bude muset propouštět. Banky si tohle samozřejmě uvědomují a mohly by během roku bonitu žadatelů posuzovat přísněji,“ uvádí hypotéční poradce Pavel Šalomon.

Naopak pozitivní zprávou by mohlo být, že se mnoho lidí chová i v současné těžší ekonomické situaci velmi zodpovědně a spíše šetří na zbytných výdajích. Například Česká spořitelna podle svých slov registruje poměrně velké navýšení úspor na běžných účtech klientů. Lidé prostě podle banky výrazně omezili spotřebu, ale se splácením hypoték nemají problém.

Úrokové sazby hypoték

Úrokové sazby letos klesají a řada bank nyní nabízí hypotéky s úrokem pod 2 %. Zatím vše nasvědčuje tomu, že by období levných peněz mohlo i nadále pokračovat. Úrokové sazby by se dokonce mohly dostat pod zatím nejnižší hodnotu z roku 2016, kdy podle Hypoindexu dosáhla průměrná úroková sazba hodnoty 1,77 %. V každém případě se pak vyplatí sjednat si hypotéku s dlouhým obdobím fixace úroku.

Některé názory navíc připouštějí možnost dokonce záporných úrokových sazeb. V takovém případě by se vlastně celý bankovní systém obrátil a banky by naopak zpoplatňovaly volné peníze na účtech klientů. Ale to už jsme u hodně divokých spekulací a záporné úrokové sazby hypoték příští rok raději moc nečekejme.

Graf průměrné úrokové sazby
Průměrné úrokové sazby nových hypoték (zdroj: Kurzy.cz)

Ceny nemovitostí: Na velký pokles to nevypadá

S hypotékami souvisejí také ceny nemovitostí. Právě velký zájem o hypotéky je jedním z faktorů, díky nimž odborníci nějaký větší pokles cen nemovitostí ve velkých městech v příštím roce spíše neočekávají. Lidé chtějí žít a pracovat ve městech a ta nejsou nafukovací. Zdaleka přitom nejde jen o Prahu nebo Brno. Podle údajů firem, které investují do různých nemovitostních projektů, vzrostly za poslední rok ceny bytů nejvíce tam, kde byste to možná ani nečekali – v Liberci (o více než 35 %) a v Plzni (o 27 %). Pokud se přece jen očekává nějaký pokles či stagnace cen, tak spíš jen u nemovitostí v méně atraktivních lokalitách, a hlavně v druhé polovině roku.

Rok 2021 a hypotéky v kostce:

  • Navzdory menším regulacím ze strany ČNB budou banky posuzovat bonitu klientů přísněji.

  • Ve druhé polovině roku by se mohl zastavit růst cen některých nemovitostí.

  • Ekonomika a zaměstnanost jsou nyní v setrvačném režimu. Jakmile doběhnou podpůrné programy pro firmy, může být vše jinak.

  • Úrokové sazby jsou nízké, ale mohly by ještě mírně poklesnout.

  • Hypotéční úvěry budou levnější, k levnějším úvěrům se však dostanou hlavně bonitnější klienti a lidé pracující v oborech méně zasažených ekonomickou krizí.

Klíčové ekonomické ukazatele v souvislosti s hypotékami

LTV (Loan To Value) – poměr mezi výší hypotéky a zástavní hodnotou nemovitosti. LTV procentuálně popisuje, kolik vám může banka oproti zástavě nemovitosti půjčit. Například při LTV 90 % vám banka u nemovitosti v ceně milionu korun půjčí 900 000 Kč. Čím nižší LTV, tím lepší úrokovou sazbu zpravidla dostanete. Naopak dříve poskytovaná „stoprocentní hypotéka“ s LTV 100 % už dnes není možná.

DSTI (Debt Service To Income) – podíl splátek všech dluhů na čistém měsíčním příjmu domácnosti. DSTI tedy vypovídá o tom, kolik procent čistého měsíčního výdělku domácnosti „spolknou“ splátky všech dluhů. ČNB nyní bankám doporučuje nejvíce 50 %. Například domácnost s čistým měsíčním příjmem 50 000 Kč si může vzít hypotéku tak vysokou, aby její splátky nepřesáhly 25 000 Kč (pokud nemá žádné další dluhy a banka takovou hypotéku schválí).

DTI (Debt To Income) – poměr výše celkového zadlužení žadatele o úvěr a výše jeho čistého ročního příjmu. Tedy kolik ročních příjmů musí žadatel vydat, aby splatil všechny své dluhy. ČNB dříve doporučovala DTI ve výši maximálně devítinásobku ročních příjmů. Dnes už žádné požadavky a doporučení maximální výše DTI nespecifikuje. Banky však tento ukazatel mohou zohledňovat.

Mám zájem o hypotéku
Monika Šaríková Více článků autora

Jak se vám tento článek líbil?

Sdílet článek

Související články

  • Připravte se na nečekané výdaje - Prázdná peněženka a rozsypané peníze na fakturách
    Osobní finance
    13. září 2022|Petr Woff
    Připravte se na nečekané výdaje. Poradíme vám, jak zlepšíte svůj rodinný rozpočet

    Moderní domácnost potřebuje elektřinu a teplo, ale obě tyto komodity nyní hrozivě zdražují. Nečekejte, až vám dodavatel opět zvýší cenu a připravte se na energetickou krizi už teď. Máme pro vás ověřené tipy, jak zvýšíte své příjmy a snížíte výdaje, aby rostla vaše finanční rezerva. Prozatím zapomeňte na vysokou politiku a makroekonomické analýzy, a zaměřte se pouze na svůj osobní či rodinný rozpočet.

  • Jak převést hypotéku na jinou osobu - Schůzka s bankéřem
    Hypotéky
    11. srpna 2022|Jana Březinová
    Jak převést hypotéku na jinou osobu

    Prodáváte byt nebo se rozvádíte a potřebujete převést hypotéku na jinou osobu? K převodu musí svolit vaše banka. Zjistěte, jaké dokumenty bude banka vyžadovat a co všechno převod hypotéky na jinou osobu obnáší.

  • Hypotéka a rozvod - Rozvádějící se manželé
    Hypotéky
    05. srpna 2022|Jana Březinová
    Hypotéka a rozvod: Jak vyřešit složitou životní situaci

    Rozvod není sám o sobě nic příjemného. Když je do toho potřeba vyřešit ještě společnou nemovitost s hypotékou, spoustu párů se dostane do patové situace. Přitom možností existuje několik – prodat nemovitost, vyvázat jednoho z manželů z hypotéky či pokračovat ve společném splácení. Ve všech případech musíte získat souhlas banky.

  • Vývoj úrokových sazeb - graf s dřevěnými baráčky
    Hypotéky
    18. července 2022|David Eim
    Dočkáme se u hypotečních úvěrů snížení úrokové sazby?

    Již pěknou řádku měsíců si zvykáme na trend růstu úrokových sazeb. Stojí za ním zásahy České národní banky, která se pomocí zvyšování úrokových sazeb snaží bojovat s vysokou inflací.

  • Žena s účty
    Osobní finance
    17. července 2022|Jana Březinová
    Metody a nástroje pro sestavení rodinného rozpočtu

    Náklady na život českým domácnostem se zvyšují, proto se vyplatí mít přehled o rodinných financích. K sestavení rozpočtu můžete využít různých metod a nástrojů, od jednoduchého zapisování do tabulky až po chytré mobilní aplikace.

  • Počítač peníze papíry
    Půjčky a úvěryOsobní finance
    10. července 2022|Vendula Flassig Vrablová
    Splátkový kalendář a vše, co jste o něm chtěli vědět

    Se splátkovým kalendářem, coby plánem všech vašich budoucích splátek, se setkáte ve chvíli, kdy si sjednáte spotřebitelskou půjčku, úvěr nebo hypotéku. Domluvit se na něm ale můžete i tehdy, pokud vybrané instituci dlužíte větší částku, kterou nejste schopni jednorázově uhradit. Jak si ho správně nastavit, aby vám co nejvíce vyhovoval a nepůsobil zbytečné komplikace?

  • nájem-nebo-hypotéka
    HypotékyDům a domácnost
    05. července 2022|Vendula Flassig Vrablová
    Nájem vs. hypotéka na byt: Kdy se co vyplatí?

    Žít ve vlastním by chtěl každý. Bohužel zdaleka už ne každý si může dovolit koupit byt či dokonce dům. Rostou ceny nemovitostí, hypotéky jsou dražší a podmínky získání přísnější, ale o mnoho lépe na tom nejsou ani nájmy. Nakonec nejvíce záleží na aktuální finanční situaci.

  • Další vlna zdražování hypoték
    Hypotéky
    27. června 2022|Vendula Flassig Vrablová
    Další vlna zdražování hypoték. Jak ji ustát a co dělat v případě problémů?

    Hypoteční úvěry s pětkou na začátku prakticky v posledních dnech vymizely ze sazebníků bank. Sehnat dneska hypotéku pod 6 % se rovná malému zázraku. Hypoteční sazby navíc v některých bankách dokonce překračují hranici 7 %. A ani v budoucnu finanční experti a odborníci nepředpovídají jejich razantní zlevnění.

  • Zelená hypotéka - bytový dům
    Hypotéky
    19. června 2022|Vendula Flassig Vrablová
    Zelená hypotéka: Pro koho je určená a kdo na ni dosáhne?

    Není vám lhostejný osud naší planety? Při stavbě domu využíváte ekologických principů? Poohlížíte se po nízkoenergetické nemovitosti k prodeji? Pokud jste alespoň na jednu z výše uvedených otázek odpověděli kladně, pak vás jistě bude zajímat produkt s názvem Zelená hypotéka, který vám pomůže s financováním ekologického bydlení.

  • mlady-par
    Hypotéky
    05. června 2022|Jana Březinová
    Hypotéka pro mladé: Jaké jsou aktuální možnosti?

    Chcete si pořídit vlastní bydlení, ale nemáte dostatečné úspory? Pokud jste mladší 36 let, můžete využít hypotéky pro mladé. Do věku 40 let se nabízí také státní půjčka pro mladé. Jaké další podmínky musíte splnit?

  • viceucelova hypoteka
    Hypotéky
    29. května 2022|Jana Březinová
    Vícegenerační hypotéka: Je to řešení nedostupného bydlení?

    Vlastní bydlení je stále méně dostupné a s rostoucími úrokovými sazbami se situace nejspíš ještě zhorší. Proto banky hledají cesty, jak udělat hypotéky dosažitelnější. Jednou z možností je vícegenerační hypotéka. Jaké jsou její výhody a nevýhody?

  • Jak vydělat na hypotéce - šťastný pár s penězi navíc
    Hypotéky
    23. května 2022|Lucie Dosedělová
    Na hypotéce se dá stále vydělat. Jak dostat peníze „navíc“?

    Je inflace důvodem, proč už není správný čas zvolit hypotéku? Nebo může inflace pomoct hodnotě majetku a ještě se na ní dá vydělat? Srovnejto.cz připravilo přehled, proč s hypotékou neotálet a nečekat na lepší situaci. Investice do bydlení je v zásadě stále bezpečným a výnosným zhodnocením majetku a míra inflace zisku paradoxně výrazně pomáhá.

  • kreditni-debetni
    Osobní finance
    21. května 2022|Vendula Flassig Vrablová
    Kreditní vs. debetní karta: Znáte základní rozdíly a víte, která se vám vyplatí?

    Z průzkumu České bankovní asociace, která se v minulém roce zaměřila na naše platební zvyklosti, vyplývá, že celých 82 % Čechů upřednostňuje bezkontaktní platby. Platba kartou je nejen jednoduchá, ale taky nesmírně pohodlná. Pokud sami nedáte na tyhle plastové kartičky dopustit, určitě vás bude zajímat, jaké výhody s sebou nesou karty debetní a na co si dát pozor u „kreditek“.

  • banka
    Osobní finance
    13. května 2022|Jana Březinová
    Alternativní financování: Co o něm potřebujete vědět?

    Už během pandemie se zejména menším firmám a podnikatelům zkomplikoval přístup k úvěrům. A ani nyní není situace lepší – nejen kvůli vysoké inflaci, která půjčky zdražuje, ale také z důvodu větší obezřetnosti bank a zpřísnění podmínek pro získání úvěru. Firmy se tak musí poohlížet po alternativních zdrojích financování podniku. Jaké jsou možnosti?

  • Jste dostatečně bonitní? - peníze na hromádkách
    Hypotéky
    12. května 2022|Jana Březinová
    Jste dostatečně bonitní? Zjistěte, jak si bonitu zvýšit

    Žádáte o hypotéku nebo spotřebitelský úvěr? Pak už jste nejspíš na pojem bonita narazili. Co přesně se pod pojmem bonita skrývá a proč záleží i na tom, jakou vykonáváte profesi nebo kolik máte dětí? Zjistěte, jestli jste dostatečně bonitní a jak si bonitu navýšit.

  • penize-potrebujete
    Osobní finance
    09. května 2022|Vendula Flassig Vrablová
    Na co myslet, než si sjednáte půjčku?

    České domácnosti měly podle statistik České národní banky na konci letošního března rozpůjčováno 2 085 miliard korun. Pokud vy sami možnost půjčky zvažujete, měli byste tohle rozhodnutí odpovídajícím způsobem promyslet. Půjčka je totiž dobrý sluha, ale špatný pán. Proto je potřeba si před jejím sjednáním odpovědět alespoň na několik základních otázek.

  • Podle čeho vybrat hypotéku - dům s otazníkem
    Hypotéky
    19. dubna 2022|Renata Badalíková
    Podle čeho vybírat hypotéku a na jak dlouho ji fixovat při rostoucích sazbách?

    Vlastní bydlení vám asi nikdo zadarmo nedá a ne každý má tolik finančních prostředků, aby si za ně koupil vlastní dům či byt. Hypotéční úvěr představuje spolehlivé řešení financování bydlení. Rok 2022 bude pro hypotéční trh, díky rostoucí inflaci a intervencím ČNB, velmi zátěžový. Úrokové sazby stoupají a počet zájemců o poskytnutí úvěru prudce klesá.

  • spolužadatel
    Hypotéky
    Spolužadatel hypotéky: Jaké výhody a rizika tahle možnost nese?

    Cesta k vlastnímu bydlení je stále komplikovanější. Zvyšující se úrokové sazby, limitující podmínky a doporučení České národní banky, ale i neexistence 100% hypoték nutí řadu žadatelů hledat jiné možnosti a alternativy. Jednou z nich je žádost o hypotéku společně se spolužadatelem. Jaké výhody a nedostatky jsou s touhle možností spojené?

  • pujka-pro-icare
    Osobní finance
    24. března 2022|Vendula Flassig Vrablová
    Půjčky a hypotéky pro „ičaře“ a živnostníky: Jaká jsou jejich specifika a mají šanci na ně vůbec dosáhnout?

    Pracovat na IČO a mít svoji živnost s sebou nepochybně nese obrovskou dávku svobody. Zároveň z tohohle rozhodnutí plyne řada povinností a v zásadě taky komplikací, které běžný zaměstnanec třeba vůbec nemusí řešit. Jednou z těchto oblastí jsou i půjčky a hypotéky pro „ičaře“ a živnostníky, které mají svoje specifika a získat je, není zrovna jednoduché.

  • struktura-vydaju
    Osobní finance
    13. března 2022|Petr Woff
    Struktura výdajů domácnosti: Kolik a za co utrácejí chudí, průměrní a bohatí Češi?

    Tuzemské domácnosti platí především za bydlení a potraviny, následuje doprava a rekreace. Česká společnost je poměrně rovnostářská, ale přesto najdeme významné rozdíly mezi chudšími a bohatšími občany. Například současné zdražování elektrické a tepelné energie pociťují silněji senioři, než průměrní a vysokopříjmoví zaměstnanci. Porovnejme, jakou strukturu mají výdaje českých domácností.

  • Sberbank ukončení
    Půjčky a úvěryOsobní finance
    Sberbank v Česku končí! ČNB jí plánuje odebrat licenci. Co to znamená pro její klienty?

    Česká národní banka (dále jen ČNB) dne 28. 2. 2022 zahájila kroky k odebrání licence Sberbank CZ, která má vazby na Rusko. Hlavním důvodem je razantní zhoršení její likviditní situace v souvislosti s odlivem vkladů. V praxi to znamená, že Sberbank v Česku končí.

  • modré prasátko stříbrné mince
    Osobní finance
    Finanční gramotnost v praxi: 7 tipů, jak na ni

    Finanční gramotnost představuje soubor pravidel, znalostí, dovedností a hodnotových postojů, podle nichž hospodaříme a o penězích – jako takových – také přemýšlíme. Umění finanční gramotnosti nás může ochránit před dluhovou spirálou a zároveň nám umožní zabezpečit nejen sebe, ale také naše nejbližší. Jak ovládnout finanční gramotnost v praxi?

  • Zvýšení repo sazby - Detail bankovky 500
    Hypotéky
    23. února 2022|Renata Badalíková
    Co bude znamenat pro úvěry zvýšení repo sazby ČNB?

    Bankovní rada ČNB na svém únorovém jednání (4. 2. 2022) zvýšila dvoutýdenní repo sazbu (2T repo sazbu) o 0,75 procentního bodu na 4,50 %. To znamená, že zvýšení sazeb jistě povede ke zdražení úvěrů a zvýšení sazeb hypoték, a tedy zhoršení přístupu k financování pro podniky i fyzické osoby. Pro fyzické osoby především v oblasti financování, a tím i dostupnosti vlastního bydlení. Během roku 2022 by se základní repo sazba mohla vyšplhat až k pěti procentům.

  • rodina s kasičkou
    HypotékyOsobní finance
    23. února 2022|Veronika Doskočilová
    ​​Život rodin se zdraží o tisíce - refinancujte výhodně

    Život mnoha rodin postupně zdražuje o tisíce korun. Výdaje za energie se v průměru zvýší o 943 Kč měsíčně, cena potravin může vzrůst až o 30 % a za pohonné hmoty aktuálně zaplatíte v průměru 46 Kč za litr. Ti, kterým letos končí pětiletá fixace hypoték, navíc musí řešit i zvýšení úrokových sazeb.

  • prodejce pojištění a mladý pár
    Osobní finance
    Jaký je rozdíl mezi investičním a kapitálovým životním pojištěním?

    Chcete zabezpečit svoji rodinu pro případ nenadálé události? Nedokážete se ale bezpečně zorientovat ve světě složitých pojistných termínů? Nevíte, jestli uzavřít investiční nebo kapitálové pojištění? Poradíme vám, jak se v této problematice zorientovat a zvolit to nejvýhodnější řešení.

© 2022 Srovnejto.cz a.s., všechna práva vyhrazena.

O zprostředkování pojištění se stará společnost ePojisteni.cz s.r.o. Půjčky a úvěry jsou zprostředkovávány společností Elephant Orchestra, s.r.o. Zprostředkování telekomunikací a energií zajišťuje společnost Tarifomat, s.r.o. Jedná se o společnosti, které jsou součástí Skupiny Srovnejto a jsou držiteli platné registrace České národní banky (ČNB).