Od roku 2023 je instalace fotovoltaiky na bytový dům o dost jednodušší. Není potřeba souhlas všech vlastníků, ani sloučení do jednoho elektroměru. Existují dokonce čtyři způsoby, jak může SVJ provozovat fotovoltaiku a sdílet vyrobenou energii. Vlastníci bytů tak mohou ročně ušetřit 50–90 % na účtech za elektřinu.
V roce 2023 vstoupila v platnost novela energetického zákona Lex OZE 1, která instalaci fotovoltaiky na bytový dům značně ulehčila. Jaké jsou její hlavní výhody?
K instalaci fotovoltaiky není nutný souhlas všech vlastníků. Stačí schválení většinou – konkrétní poměr hlasů si každé SVJ určuje ve stanovách.
Elektřinu je možné používat bez omezení nejen ve společných prostorách, ale i v jednotlivých domácnostech. Není potřeba sjednocovat elektroměry do jednoho odběrného místa.
Každá domácnost odebírající elektřinu z fotovoltaiky si může i nadále ponechat vlastního dodavatele elektřiny.
Výkon fotovoltaiky, pro níž není nutná licence od ERÚ, se zvýšil z 10 kWp na 50 kWp.
SVJ nepotřebuje stavební povolení pro instalaci fotovoltaiky až do 50 kW, dříve 20 kW.
Z právního hlediska existují čtyři způsoby, jak fotovoltaickou elektrárnu v SVJ provozovat a elektřinu sdílet.
První možností je, že fotovoltaická elektrárna je v podílovém spoluvlastnictví vlastníků jednotek – podobně se to řeší například u výtahu. Náklady na fotovoltaiku se platí z fondu oprav, a tudíž na soláry přispívají všichni vlastníci, i když s jejich instalací nesouhlasí. Jediným řešením by byla změna poměru, v jakém vlastníci přispívají do fondu oprav, ale na to je potřeba jednomyslný souhlas schůze.
Pokud si majitel bytu později rozmyslí, že se chce k fotovoltaice připojit, musí mu to být umožněno. Zisk z prodeje přebytků se rozděluje mezi všechny vlastníky v závislosti na podílu na společné části domu – většinou tedy podle velikosti bytu. Pokud roční zisk nepřesáhne 30 000 Kč, nemusí se z něj platit daň z příjmu.
Administrativně složitější možností je, že si zájemci o fotovoltaiku založí spolek. Ten si poté požádá o pronájem střechy a schůze vlastníků musí schválit, že na ní může vyrábět elektřinu. Fotovoltaika nesmí být součástí budovy a výhradu vlastnictví je potřeba zapsat do katastru nemovitostí.
O financování a údržbu fotovoltaické elektrárny se tak stará spolek. Jedná se tedy o variantu spravedlivější pro ty domácnosti, které s výstavbou fotovoltaiky nesouhlasí. Na druhou stranu má jednu velkou nevýhodu – zisky z prodeje přebytků si členové spolku nemohou přerozdělit. Spolek je musí zdanit 19 % a použít pouze pro financování další činnosti. Přerozdělení zisků je možné pouze v případě, že fotovoltaiku vlastní přímo jeden nebo více členů, nikoli samotný spolek – pak platí pro zdanění hranice 30 000 Kč/rok.
Dalším modelem výroby elektřiny v bytovém domě je takzvaná smlouva o společnosti bez právní osobnosti. Fotovoltaiku vlastní jeden ze společníků, který umožní ostatním elektřinu využívat, nebo ji vlastní všichni společníci v závislosti na velikosti podílu.
Tento model funguje podobně jako výše uvedený spolek. Ti, kteří o elektrárnu nemají zájem, se na ní vůbec nepodílí. Společnost opět musí získat souhlas s pronájmem střechy, jejím využitím k výrobě elektřiny a fotovoltaika nesmí být součástí budovy. Výhodou oproti spolku je jednodušší přerozdělení zisků. Pokud zisk nepřesáhne 30 000 Kč/rok, neodvádí se z něj daň z příjmu.
V bytovém družstvu je situace jednodušší než v SVJ. Fotovoltaická elektrárna se stane součástí majetku družstva a kdo ji chce využívat, tomu družstvo stanoví nájemné. Ostatních členů se výstavba solárů nedotkne a nemusí na ni přispívat. Existuje také možnost, že fotovoltaiku bude hradit pouze jeden člen družstva a umožní ostatním ji využívat.
Pro schválení instalace fotovoltaiky je obvykle nutná nadpoloviční většina hlasů členů družstva, ovšem záleží na stanovách – někdy stačí jen souhlas představenstva nebo předsedy. O něco složitější je to s rozdělením zisků z prodeje přebytků. Mimo jiné nesmí zisky přesáhnout třetinu ročního zisku družstva a musí být zdaněny 19 %.
Veškeré podrobnosti o modelech pro fungování fotovoltaiky v bytovém domě najdete v manuálu od Unie komunitní energetiky (UKEN).
Fotovoltaika na střechu
Fotovoltaické panely na štítech
Fotovoltaické markýzy
Cena fotovoltaiky pro bytový dům závisí na mnoha faktorech:
celkovém instalovaném výkonu,
způsobu ukládání přebytků – do baterií nebo ohřevu vody,
účinnosti solárních panelů a kvalitě dalších komponent,
ceně montáže,
dalších souvisejících nákladech na úpravu elektroinstalace.
Stejně jako rodinné domy si i bytové domy mohou žádat o dotaci na solární panely z programu Nová zelená úsporám.
Instalované části systému FVE | Výše podpory |
---|---|
Za 1 kWp instalovaného výkonu FV panelů | 15 000 Kč |
Za 1 kWh el. akumulačního systému | 10 000 Kč |
Za bytovou jednotku sdílející vyrobenou elektřinu z FVE a připojenou na systém optimalizace spotřeby energie | 10 000 Kč |
Podívejte se na příklad, jak může vypadat cena fotovoltaiky na střechu pro bytový dům s 23 bytovými jednotkami.
Celkový instalovaný výkon: 19,32 kWp
Bateriový systém: 19,2 kWh
Roční výroba z fotovoltaiky: cca 20 MWh
Celková kalkulace: 1 322 220 Kč
Dotace NZÚ: 711 800 Kč (19,32×15 000 + 19,2×10 000+ 23×10 000)
Cena po odečtení dotace: 610 420 Kč
Navíc SVJ a bytová družstva mají možnost požádat o vyplacení až 100 % dotace předem formou zálohy.
Před instalací fotovoltaiky je důležité zjistit, v jakém stavu je střecha a jaká je její nosnost. Pokud se v příštích letech plánuje rekonstrukce střechy, měla by se provést ještě před instalací panelů, protože životnost fotovoltaiky dosahuje 25 až 30 let. Navíc panely představují zatížení až 50 kg/m2, a tak je někdy potřeba jejich počet omezit, aby je střecha unesla.
Doba návratnosti investice do fotovoltaiky závisí na mnoha faktorech, zejména na spotřebě elektřiny v domě a aktuálních cenách elektřiny. Výhodou bytového domu je, že se spotřeba rozloží mezi více domácností, které elektřinu čerpají v různých časech, a tudíž by nemělo vznikat tolik přebytků.
Pojďme pokračovat ve výše uvedeném příkladu.
Roční výroba z fotovoltaiky: 20 MWh
Cena po odečtení dotace: 610 420 Kč
Využitá elektřina v domě: 85 %, tj. 17 MWh
Prodej přebytků: 15 %, tj. 3 MWh
Průměrná cena za odebranou elektřinu: 5 000 Kč/MWh
Průměrná cena za elektřinu prodanou do sítě: 3 000 Kč/MWh
Úspora na nákladech za elektřinu: 85 000 Kč/rok
Zisk z prodeje přebytků: 9 000 Kč/rok
Návratnost: 6,5 let
Tento výpočet doby návratnosti je velmi zjednodušený. Nepočítá s dodatečnými náklady na údržbu fotovoltaiky, rozdílnou výrobou v průběhu let, ani se změnou cen elektřiny v čase.
výroba elektřiny z obnovitelného zdroje a její komunitní sdílení
snížení nákladů na elektřinu o 50–90 % pro společné prostory i jednotlivé domácnosti
zvýšení hodnoty nemovitosti a jednotlivých bytových jednotek
vysoká dotace z programu Nová zelená úsporám
vysoké počáteční náklady (avšak možnost čerpání dotace zálohou)
nejistota ohledně vývoje cen elektřiny, a tudíž proměnlivá doba návratnosti
administrativní náročnost u některých modelů provozování fotovoltaiky
vyvolání konfliktů mezi vlastníky, pokud se FVE prosadí jen těsnou většinou