Ukazatel DTI a DSTI

Co je ukazatel DTI – Debt To Income?

DTI je zkratka anglického názvu Debt To Income, což znamená poměr celkového zadlužení k celkovému ročnímu čistému příjmu. DTI je jedním z ukazatelů, který ČNB závazně stanovuje a hypoteční banky se jím musí řídit při schvalování žádostí o hypoteční úvěr.

Od 1. dubna 2022 budou hypoteční banky opět povinné dodržovat limity ukazatele DTI. Limit ukazatele DTI bude činit 8,5 (9,5 pro žadatele mladší 36 let). Hranice pro žadatele do 36 let se vztahuje pouze na úvěry, které slouží k nákupu jejich vlastního bydlení.

Doporučení České národní banky k DTI

Ukazatel DTI udává, že riziko neschopnosti splácet úvěr hrozí již v situaci, kdy DTI dosáhne hodnoty 8,5. To znamená, že souhrn úvěrů přesáhne 8,5násobek čistého ročního příjmu. Jakmile by následně došlo k poklesu příjmů žadatele, může se velmi snadno dostat do problémů se splácením.

Jak se DTI vypočítá?

Debt To Income není složité vypočítat. Jedná se o poměr všech úvěrů k čistému ročnímu příjmu.

DTI = výše všech úvěrů / čistý roční příjem

Ukážeme si to na příkladu. Žadatel o hypotéku si chce vzít úvěr ve výši 2,5 milionu korun, jiné půjčky nemá. Jeho čistý měsíční příjem je 30 tisíc korun, to činí ročně 360 tisíc korun. Výpočet DTI je následující:

2 500 000 / 360 000 = 6,9

Ukazatel DTI dosahuje pro tohoto žadatele hodnoty necelých 7, což je dle nařízení ČNB stále přijatelné zadlužení.

Pokud by ale stejný žadatel měl už jiné úvěry – například splácel 400 tisíc korun leasing na auto a 300 tisíc korun spotřebitelský úvěr, jeho zadlužení by přesáhlo doporučenou hodnotu DTI.

(400 000 + 300 000 + 2 500 000) / 360 000 = 8,9

Podle nařízení ČNB představuje DTI přes 8,5 již vysoké riziko neschopnosti splácet. Snížení rizika lze dosáhnout snížením úvěru – v minulosti by žadatel dosáhl maximálně na hypotéku ve výši 2 360 000 Kč.

Co je ukazatel DSTI – Debt Service to Income?

DSTI je zkratka anglického Debt Service to Income a vyjadřuje poměr mezi výší měsíčních splátek všech úvěrů a čistým měsíčním příjmem žadatele o hypotéku.

DSTI patří mezi ukazatele, které ČNB nařizuje sledovat u žadatelů o hypotéky, nicméně ve snaze oživit hypoteční trh ho zrušila od poloviny roku 2020. Od 1. dubna 2022 budou hypoteční banky opět povinné dodržovat limity ukazatele DSTI, a to ve výši 45 % (50 % pro žadatele mladší 36 let). Hranice pro žadatele do 36 let se vztahuje pouze na úvěry, které slouží k nákupu jejich vlastního bydlení.

Jak se DSTI vypočítá?

Výpočet DSTI je jednoduchý, ale musí zohlednit všechny úvěry.

DSTI = výše měsíčních splátek všech úvěrů / čistý měsíční příjem × 100

Dejme tomu, že si chce žadatel o hypotéku stanovit měsíční splátku ve výši 10 tisíc korun a nemá žádný jiný úvěr. Jeho čistý měsíční příjem je 30 tisíc korun. Výpočet DSTI je následující:

10 000 / 30 000 × 100 = 33,3 %

Ukazatel DSTI vychází přibližně na 33 %, což je v rámci doporučení ČNB. Pokud by měl ovšem žadatel ještě jiné úvěry a celkové měsíční splátky by dosáhly 17 tisíc korun, už by doporučený limit DSTI překročil.

17 000 / 30 000 × 100 = 56,67 %

V tomto případě DSTI vychází více než 45 %, a tudíž v této podobě hypotéka nemůže být schválena.

Výjimky u DTI a DSTI

Při žádosti o hypoteční úvěr musí být současně splněny podmínky DTI, DSTI a ukazatele LTV. Výjimečně může banka schválit hypotéku s vyššími limity – zákon stanovuje, že 5 % všech nově poskytnutých hypoték nemusí limity ukazatelů DTI a DSTI splňovat, pokud je banka poskytující hypotéku přesvědčena, že žadatel úvěr bez problémů splatí.